Bu yazımızda Kiracının Tahliyesi Davası nasıl açılır? İzlenmesi gereken hukuki süreç ve adımlar nelerdir gözden geçireceğiz.
Giriş
Kiracının tahliyesi veya diğer bir deyişle kiracının kirada oturduğu taşınmazdan çıkarılması, uygulamada sıkça merak edilen ve dikkatle izlenmesi gereken bir konudur. Yasal düzenlemeler, hem kiracıya ciddi bir koruma sağlar hem de kiraya verenler için kiracıyı tahliye etmenin yollarını belirler. Kiracı ve kiraya veren arasında kira sözleşmesi yapıldığında, her iki taraf da sözleşme şartlarına uymak zorundadır. Ancak kiracılar ile kiraya veren arasında uyuşmazlık yaşanması oldukça sık görülen bir durumdur.
Gayrimenkul piyasasının da gün geçtikçe yükseldiği bu günlerde açılan Kiracının Tahliyesi Davalarının sayısı artmakta olup, ev sahibinin kiracının tahliyesi için hukuki yollara başvurduğu bu dava titizlikle açılması ve takip edilmesi gereken bir davadır. Bu makalemizde, kiracının tahliyesi davasının nasıl açılacağını ve süreci açıklayacağız.
Kira Sözleşmesinin Gözden Geçirilmesi
Öncelikle, kiracının tahliyesi davası açmadan önce kira sözleşmesinin gözden geçirilmesi önemlidir. Kiracının tahliyesine ilişkin hükümler ve süreç, sözleşme metninde belirtilmiş olabilir. Kiralanan mülkün tahliye koşulları, sözleşmede belirtilen süreler ve ihlal durumları mutlaka incelenmelidir. Bu aşamada özellikle tavsiyemiz kira sözleşmelerinizi yaparken mutlaka avukat aracılığı ile yapmanız ve bir avukatın hukuki yardımından faydalanmanızdır.
Kiracı tahliyesine ilişkin temel hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347 ve devamında yer almaktadır. Aynı mevzuatın farklı bölümlerinde de ilgili maddeler bulunan, bunun yanı sıra 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nda da kiracının tahliyesiyle ilgili maddeler bulunmaktadır.
Yukarıda belirtildiği üzere kiracının tahliyesi tek bir kanuna bağlı değildir. Somut olayın değerlendirilerek en uygun hukuki yolun takip edilmesi önem taşır. Bu nedenle kiracınızı tahliye etmek için uzman bir avukatın görüşüne başvurmanız önem taşır.
Tahliye Taahhütnamesinin Varlığı
Tahliye Taahhütnamesi, kiracı ve ev sahibi arasında kira sözleşmesinin sona erdirilmesi veya kiracının belirlenen tarihte daireyi boşaltması için yapılan bir anlaşmadır. Kiracının tahliye etmeyi kabul ettiğini ve belirli bir tarihte daireyi boşaltacağını beyan ettiği bu taahhütname, sözleşmeye uymayan kiracıların kolaylıkla mülkü boşaltmasını sağlayabilir. Tahliye taahhütnamesi, mahkeme sürecini önlemek ve taraflar arasında anlaşmazlıkları çözmek için kullanılsa da taahhütnamenin hukuka uygunluğu açısından süreç uzayabileceği için bu konuda deneyimli bir avukatın görüşünü almak faydalı olacaktır.
Taahhütname, genellikle iki taraflı olarak düzenlenir ve tarafların kimlik bilgilerini, kiralanan mülkün adresini, tahliye tarihini ve kabul edilen diğer şartları içerir. Kiracı, taahhütnameyi imzalayarak kira sözleşmesine uygun olarak daireyi boşaltmayı ve ev sahibine teslim etmeyi taahhüt eder.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının mülkten ayrılma sürecini düzenleyerek, hem ev sahibine güvence sağlar hem de kiracıya yasal sorunlarla karşılaşmadan daireyi boşaltma imkânı tanır. Tahliye taahhütnamesinin usulüne uygun şekilde düzenlenmemeiş olduğu durumlarda geçersizliği söz konusu olur ve açılan tahliye davası reddedilebilir. Bu nedenle taahhütname, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini dikkatlice anlaması ve titizlikle düzenlenmesi gereken bir sözleşmedir.
Kiracının Tahliyesini Gerektiren Sebepler
Kiracının tahliyesi davasını açmadan önce, uygun nedenlerin varlığını tespit etmek gereklidir. Kiracının tahliyesini haklı kılacak nedenler şu şekildedir.
Kiralanan mülkün kötü kullanımı,
Kira borcunun düzenli ödenmemesi,
Kiralanan mülkün zarar görmesi
Sözleşmenin başlangıç tarihinden 10+1 yıl geçmiş olması, (Burada sözleşme yapılırken kaç yıl için geçerli olduğu çok önemlidir.)
Kiraya verenin kendisi ya da bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının ihtiyacının doğması,
Taşınmazda yapılacak tadilat nedeniyle tahliye gereksinimi,
Kiracının iflası durumunda güvence göstermemesi ya da bir yıl kiranın ödenmediğine dair kiracıya iki haklı ihtarname çekilmesi gibi durumlarda kiracının tahliyesi mümkün olabilir.
İhtarname Süreci
Eğer kira sözleşmesinde belirtilen şartları yerine getirmeyen veya kira borcunu ödemeyen bir kiracı varsa, kiraya veren noter aracılığıyla bir ihtarname göndermelidir. İhtarname, kiracının tahliyesi davasını açmak için birçok dava türünde ön şart olup, ihtarnamenin gönderileceği tarihlerin titizlikle dikkate alınması açılacak davanın kabul edilebilmesi için büyük önem taşır. Zamanında gönderilmeyen ihtarnamelerin tahliye sürecini uzatacağını unutmamak gerekir. Bu nedenle hukuki danışmanlık almak sizi olası gecikmelere ve hak kayıplarına karşı koruyacaktır.
Tahliye Davasının Açılması
İhtarnamede veya tahliye taahhütnamesinde belirtilen sürenin dolmasına rağmen kiracı eksikliklerini gidermez veya daireyi tahliye etmezse, kiraya veren kiracının tahliyesi için mahkemeye başvurabilir.
Tahliye davası ikame edildikten sonra, mahkeme süreci başlar. Kiracı ve ev sahibi, tahliyeye ilişkin delillerini sunmalıdır. Mahkeme, tarafların argümanlarını değerlendirecek ve kararını verecektir. Bu sürecin günümüzde kira hukuku ile ilgili davaların yoğunlukta olması nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemelerinde ve İcra Mahkemelerinde yaşanan yoğunluktan dolayı oldukça uzun sürdüğünü bu nedenle yapılacak bir hatanın, tahliye sürecini daha da geciktireceğini unutmamak gerekir.
Mahkeme, kiracının tahliyesi yönünde karar verirse, kiracı belirtilen süre içinde daireyi boşaltmak zorundadır. Eğer kiracı hala daireden ayrılmazsa, ev sahibi icra yoluyla tahliye işlemini gerçekleştirebilir.
Kiracıyı evden çıkarmak ile kiracıyı işyerinden çıkarmak arasında esasen ve sürecin işleyici bakımından büyük bir fark olmasa da somut olay özelinde kat mülkiyeti hukuku, apartman genel kurallarına uygun davranmak gibi farklı hukuki süreçler söz konusu olabilir. Dikkat edilmesi gereken teknik detaylar dışında kiracı tahliyesi konut ve çatılı işyerleri için aynı hükümler ışığında yapılır.
Sonuç
Kiracının tahliyesi davası, karmaşık ve hassas bir süreçtir. Kiracının tahliyesini gerektiren yasal nedenlerin varlığının tespiti, doğru adımların atılması ve hukuki danışmanlık alınması, davanın başarılı sonuçlanmasında önem arz etmektedir. Her durumda, yasalara uygun hareket etmek ve adil bir süreç sağlamak için hukuki prosedürlerin titizlikle ve özellikle gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat tarafından takip edilmesi gerekmektedir.
Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz.
Av. Bilgehan DACİK
Av. Arzu ARSLAN KOLLAMA
Sosyal Medyada Bizi Takip edin
https://www.facebook.com/kapitalhukuk
