-
Giriş
Kira ilişkileri, toplumsal yaşamın önemli bir parçasıdır; günümüz sosyal yaşamında milyonlarca kişiyi ilgilendiren ve günlük hayatta en çok yapılan sözleşmeler kira sözleşmeleridir. Kira sözleşmeleri, Türk hukuk sisteminde Medeni Hukuk kapsamında Türk Borçlar Kanunu’nda ele alınır. 01.07.2012 tarihinden itibaren kira hukukunun dayanağını yalnızca 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu oluşturur, yani 818 sayılı Kanun ve 6570 sayılı Kanun mülga hale gelmiştir. Yazımızı detaylandırmadan önce belirtmeliyiz ki tahliye taahhütnamelerinin ne olduğu, hangi şartlarda geçerli olup, hangi şartlarda geçersiz olduğu üzerine detaylı bilgi almak isterseniz sitemizdeki bir diğer yazımıza şu linkten ulaşabilirsiniz:
https://www.kapitalhukuk.com/tahliye-taahhutnamesi-nedir/
Bu yazımızda ise tahliye taahhütnamesinin iptal edilebilirliği geçerlilik şartları üzerinden incelenerek ele alınacaktır. Özellikle “Boş Tahliye Taahhütnamesi İmzalama” üzerinde durulacaktır.
Hatırlatılmalıdır ki, tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye konusu 6570 sayılı Kanunun 7.maddesinin a bendinde düzenlenmekteyken, şimdi ise yürürlükte olan 6098 sayılı Kanunumuzun 352.maddesinin 1.fıkrasında ele alınmaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 352.maddenin 1.fıkrası;
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Bu hükme göre, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:
-
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği tek taraflı hukuki işlemdir. Kiracının bu beyanı, yukarıda belirtilen geçerlilik şartlarını sağlaması koşulu ile, yasal olarak geçerlilik kazanacak ve kiralananın tahliye edilmemesi durumunda kiralayan yasal yollara başvuru yaparak kiracıyı icra ile çıkarabilecektir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun, kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri kiracıyı koruyacak şekilde düzenlenmiştir; ancak
tahliye taahhütnamesi bu durumun istisnası teşkil eder. Nitekim, bu irade beyanında kiracı
kayıtsız ve şartsız olarak kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını taahhüt etmektedir. Bundan dolayı tahliye taahhütnamesi, sıkı şekil şartlarına tabi kılınmıştır.
-
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
- Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır.
Hükümde, adi yazılı şekilden bahsedilmektedir. Noterde onaylatma gibi bir şart yoktur; ancak taraflar şartları sıkılaştırabilir. Yani, tarafların anlaşmaları durumunda taahhütname noter huzurunda da yapılabilir.
- Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından veya yetkilendirdiği temsilcisi tarafından verilmelidir.
- Taraflardan birinin vekil tayin ettiği bir kişi bu sözleşmeyi taraflardan birini temsilen imzalayabilir; ancak genel vekaletname yeterli olmayıp tahliye taahhüdü imzalama konusunda ilgili kişi özel olarak yetkilendirilmelidir. Taşınmaz aile konutu niteliğinde ise tahliye taahhütnamesinin her iki eş tarafından imzalanması gerekmektedir.
- Tahliye taahhütnamesi kişinin özgür iradesine dayanmalıdır.
Tahliye taahhütnamesi bir sözleşmedir ve taraflar bu sözleşmeyi serbest iradeyle gerçekleştirmelidir. TBK’da genel hükümlerde düzenlenen irade sakatlığı hallerinden eğer hata, hile veya korkutma sonucu irade alınmışsa, bu sözleşme geçersiz olacaktır.
Yazımızın ilerleyen bölümünde özellikle bu durum irdelenecektir.
- Taşınmazın boşaltılacağı tarih taahhütnamede belirtilmiş olmalıdır.
Burada belirli tarihten kasıt
gün – ay – yıl şeklinde yazılmış bir tarihtir. Bununla beraber gün – ay – yıl şeklinde olmayıp da ifadeden ne zaman olduğu anlaşılan tarihler de geçerli kabul edilir. Mesela
“2022 yılının Ramazan Bayramının 3. günü tahliye edeceğimi taahhüt ediyorum” şeklindeki bir ifade geçerli kabul edilir. Buna karşın, muğlak ifadeler tahliye taahhütnamesini geçersiz kılar. “Ay-Yıl” şeklindeki ifadeler ise, tartışmalı olup Yargıtayca kabul edilen görüş belirtilen ayın son günü olarak algılanması şeklindedir.
- Tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya tesliminden sonra alınmalıdır.
Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin yapılmasından ve taşınmazın tesliminden sonra alınabilir. Belirli bir süre içerisinde yapılma zorunluluğu yoktur. Kira sözleşmesinde belirlenen süre içerisinde tahliye taahhütnamesi alınabileceği gibi, sözleşme süresinin uzatıldığı dönemlerde de alınabilir..
Önemle belirtmeliyiz ki bu şartlardan birisinin dahi eksik olması halinde, tahliye taahhütnamesi geçersiz olacaktır. Bu nedenlerle, tahliye taahhüdüne ilişkin bir işlem yaparken uzman bir avukatın hukuki yardımından faydalanmanızı tavsiye ederiz.
-
Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Süreci Nasıl Olur?
Tahliye taahhütnamesi kişiye tek başına kiracıyı çıkarma imkânı tanımaz. Kiracının tahliyesini sağlamaya yönelik hukuki imkanları kullanma hakkı tanır. TBK m.352 düzenlemesi elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kişiye iki imkân tanımaktadır;
– Bunlardan birincisi,
icraya başvurmaktır. İcra dairesi kanalıyla tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi yoluna başvurulur.
– Diğer imkân,
dava yoluna başvurmaktır. Tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye davası açılabilir. Kanunda belirtildiği üzere bu dava, tahliye taahhütnamesinde kiracının taşınmazı boşaltmak için beyan ettiği tarihten başlayarak
mutlaka bir aylık süre içerisinde açılmalıdır.
-
Uygulamada Sıklıkla Karşılaşılan Bir Sorun: “Boş Tahliye Taahhütnamesi” Nedir ve Geçerli Midir?
Uygulamada, kira sözleşmesiyle aynı anda kiracıya “boş tahliye taahhütnamesi” de imzalattırıldığı görülmektedir. Bu halde, matbu taahhütnamenin üzerine tarih yazılmadan kiracının imzası istenmekte veya boş kağıda imza attırılmaktadır. Öncelikle belirtelim ki, hukukumuzda boş kağıda veya beyaza atılan imzalar geçerlidir; ancak amaca aykırı olarak doldurulması halinde geçersizliği ileri sürülebilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da bu yönde olup şöyledir:
“…
Kiracı, taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olduğu, ancak kira ilişkisinin başında tanzim ve tarihleri boş olarak verildiğini, bu nedenle taahhütnamenin geçersiz olduğunu savunmuştur. Gerçekten, 23.8.1988 tanzim ve 15.9.1989 tahliye tarihli taahhütnamenin tarih yerlerinin imza edilirken boş bırakıldığı, bu yerlerin noktalama ile geçiştirilmiş olmasından ve bilirkişi raporundan anlaşılmaktadır. Tanzim ve taahhüt tarihleri sonradan başka kalemle yazılmıştır. Ne var ki,
Türk Hukuk sisteminde müşterek maksada uygun doldurulmak suretiyle beyaza imza geçerlidir. Ancak, maksat dışı doldurulmuşsa, bunun kanıtlanması halinde geçersizliği kabul edilebilir. Davalının imza ve belgeyi kabul etmesinden, kiralayana tanzim ve tahliye yerleri açık bir belge verdiği anlaşılmaktadır. Bu tarihlerin sonradan yazılması belgenin geçersizliğini gerektirmez…” (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi, 2856/3289 Ve 8.3.1991tarihli İlam)
Bahsettiğimiz durumda, esasen kiracının iradesine aykırıdır; zira kiralamak niyetinde olan kiracının aynı anda tahliyeye ilişkin sözleşme imzalaması iradesiyle bağdaşmaz. Bu sebeple, kira sözleşmesi imzalanırken alınan tahliye taahhüdü baskı, korku veya hile ile imzalandığından kiracının iradesi sakatlanmaktadır.
-
Tahliye Taahhütnamesi Nasıl İptal Edilir?
Tahliye taahhütnamesi, bir sözleşme olduğundan normal şartlarda ancak iki tarafın ortak iradesiyle iptal edilebilir. İptaline ilişkin anlaşmanın yazılı olması gerekmez; ancak yazılı yapılan tahliye taahhüdünün iptaline ilişkin sözleşmenin de yazılı yapılması ispatı bakımından önem arz eder. Aynı şekilde, kiraya verenin tahliye taahhütnamesini kiracıya teslim etmesi de sözleşmeden dönülmesi anlamına gelir.
Bunun dışında, tahliye taahhütnamesinin irade sakatlığı gibi bir sebeple geçersizliği söz konusuysa, kiracı TBK m. 39’a göre bir yıllık bir süre içerisinde bu tahliye taahhüdü ile bağlı olmadığını bildirebilir. Yani, bir yıl içerisinde tek taraflı irade beyanıyla tahliye taahhüdünü iptal edebilir. Aynı şekilde, kendisi aleyhine geçersiz bir tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan tahliye sürecinde kiracı, bu taahhüdün geçersizliğini ileri sürebilir. Bu hususu, tanık dahil her türlü delille ispatlayabilir.
-
Kira Sözleşmesi ile Aynı Anda Verilen Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Durumu Yargıtay Kararlarına Nasıl Yansımaktadır?
“
İlk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu yönündedir.(23.Hukuk Genel Kurulu, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı)
“Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir..…” (Yargıtay
Hukuk Genel Kurulu, 2017/975 E., 2021/1108 K. ve 28.09.2021 tarihli ilam)
“
…Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı,davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür… Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez… (Yargıtay 12.Hukuk Dairesi 09.03.2020 tarihli ve 2020/1175E., 2020/2309K. Sayılı ilam)
”
“Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda tahliye taahhütnamesi …/…/2013 tarihinde düzenlenmiş olup düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davalı, düzenleme ve tahliye tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamak durumunda olup bu yönde yazılı bir delil bir delil sunmamıştır.” ( Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017/1536 E., 2017/475 K. Sayılı ilam)
ÖRNEK TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
Bu yazımızda
Kiracının Tahliyesi Davası nasıl açılır? İzlenmesi gereken
hukuki süreç ve adımlar nelerdir gözden geçireceğiz.
Kiracının Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Kiracının tahliyesi veya diğer bir deyişle kiracının kirada oturduğu taşınmazdan çıkarılması, uygulamada sıkça merak edilen ve dikkatle izlenmesi gereken bir konudur. Yasal düzenlemeler, hem kiracıya ciddi bir koruma sağlar hem de kiraya verenler için kiracıyı tahliye etmenin yollarını belirler. Kiracı ve kiraya veren arasında kira sözleşmesi yapıldığında, her iki taraf da sözleşme şartlarına uymak zorundadır. Ancak kiracılar ile kiraya veren arasında uyuşmazlık yaşanması oldukça sık görülen bir durumdur.
Gayrimenkul piyasasının da gün geçtikçe yükseldiği bu günlerde açılan Kiracının Tahliyesi Davalarının sayısı artmakta olup, ev sahibinin kiracının tahliyesi için hukuki yollara başvurduğu bu dava titizlikle açılması ve takip edilmesi gereken bir davadır. Bu makalemizde, kiracının tahliyesi davasının nasıl açılacağını ve süreci açıklayacağız.
Kira Sözleşmesinin Gözden Geçirilmesi
Öncelikle,
kiracının tahliyesi davası açmadan önce kira sözleşmesinin gözden geçirilmesi önemlidir. Kiracının tahliyesine ilişkin hükümler ve süreç, sözleşme metninde belirtilmiş olabilir. Kiralanan mülkün tahliye koşulları, sözleşmede belirtilen süreler ve ihlal durumları mutlaka incelenmelidir. Bu aşamada özellikle tavsiyemiz kira sözleşmelerinizi yaparken mutlaka avukat aracılığı ile yapmanız ve bir avukatın hukuki yardımından faydalanmanızdır.
Kiracı tahliyesine ilişkin temel hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347 ve devamında yer almaktadır. Aynı mevzuatın farklı bölümlerinde de ilgili maddeler bulunan, bunun yanı sıra 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’nda da kiracının tahliyesiyle ilgili maddeler bulunmaktadır.
Yukarıda belirtildiği üzere kiracının tahliyesi tek bir kanuna bağlı değildir. Somut olayın değerlendirilerek en uygun hukuki yolun takip edilmesi önem taşır. Bu nedenle kiracınızı tahliye etmek için uzman bir avukatın görüşüne başvurmanız önem taşır.
Tahliye Taahhütnamesinin Varlığı
Tahliye Taahhütnamesi, kiracı ve ev sahibi arasında kira sözleşmesinin sona erdirilmesi veya kiracının belirlenen tarihte daireyi boşaltması için yapılan bir anlaşmadır. Kiracının tahliye etmeyi kabul ettiğini ve belirli bir tarihte daireyi boşaltacağını beyan ettiği bu taahhütname, sözleşmeye uymayan kiracıların kolaylıkla mülkü boşaltmasını sağlayabilir. Tahliye taahhütnamesi, mahkeme sürecini önlemek ve taraflar arasında anlaşmazlıkları çözmek için kullanılsa da taahhütnamenin hukuka uygunluğu açısından süreç uzayabileceği için bu konuda deneyimli bir avukatın görüşünü almak faydalı olacaktır.
Taahhütname, genellikle iki taraflı olarak düzenlenir ve tarafların kimlik bilgilerini, kiralanan mülkün adresini, tahliye tarihini ve kabul edilen diğer şartları içerir. Kiracı, taahhütnameyi imzalayarak kira sözleşmesine uygun olarak daireyi boşaltmayı ve ev sahibine teslim etmeyi taahhüt eder.
Tahliye taahhütnamesi, kiracının mülkten ayrılma sürecini düzenleyerek, hem ev sahibine güvence sağlar hem de kiracıya yasal sorunlarla karşılaşmadan daireyi boşaltma imkânı tanır. Tahliye taahhütnamesinin usulüne uygun şekilde düzenlenmemeiş olduğu durumlarda geçersizliği söz konusu olur ve açılan tahliye davası reddedilebilir. Bu nedenle taahhütname, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini dikkatlice anlaması ve titizlikle düzenlenmesi gereken bir sözleşmedir.
Kiracının Tahliyesini Gerektiren Sebepler
Kiracının tahliyesi davası açmadan önce, uygun nedenlerin varlığını tespit etmek gereklidir. Kiracının tahliyesini haklı kılacak nedenler şu şekildedir.
Kiralanan mülkün kötü kullanımı,
Kira borcunun düzenli ödenmemesi,
Kiralanan mülkün zarar görmesi
Sözleşmenin başlangıç tarihinden 10+1 yıl geçmiş olması, (Burada sözleşme yapılırken kaç yıl için geçerli olduğu çok önemlidir.)
Kiraya verenin kendisi ya da bakmakla yükümlü olduğu yakınlarının ihtiyacının doğması,
Taşınmazda yapılacak tadilat nedeniyle tahliye gereksinimi,
Kiracının iflası durumunda güvence göstermemesi ya da bir yıl kiranın ödenmediğine dair kiracıya iki haklı ihtarname çekilmesi gibi durumlarda kiracının tahliyesi mümkün olabilir.
İhtarname Süreci
Eğer kira sözleşmesinde belirtilen şartları yerine getirmeyen veya kira borcunu ödemeyen bir kiracı varsa, kiraya veren noter aracılığıyla bir ihtarname göndermelidir. İhtarname, kiracının tahliyesi davasını açmak için birçok dava türünde ön şart olup, ihtarnamenin gönderileceği tarihlerin titizlikle dikkate alınması açılacak davanın kabul edilebilmesi için büyük önem taşır. Zamanında gönderilmeyen ihtarnamelerin tahliye sürecini uzatacağını unutmamak gerekir. Bu nedenle hukuki danışmanlık almak sizi olası gecikmelere ve hak kayıplarına karşı koruyacaktır.
Tahliye Davasının Açılması
İhtarnamede veya tahliye taahhütnamesinde belirtilen sürenin dolmasına rağmen kiracı eksikliklerini gidermez veya daireyi tahliye etmezse, kiraya veren kiracının tahliyesi için mahkemeye başvurabilir.
Tahliye davası ikame edildikten sonra, mahkeme süreci başlar. Kiracı ve ev sahibi, tahliyeye ilişkin delillerini sunmalıdır. Mahkeme, tarafların argümanlarını değerlendirecek ve kararını verecektir. Bu sürecin günümüzde kira hukuku ile ilgili davaların yoğunlukta olması nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemelerinde ve İcra Mahkemelerinde yaşanan yoğunluktan dolayı oldukça uzun sürdüğünü bu nedenle yapılacak bir hatanın, tahliye sürecini daha da geciktireceğini unutmamak gerekir.
Mahkeme, kiracının tahliyesi yönünde karar verirse, kiracı belirtilen süre içinde daireyi boşaltmak zorundadır. Eğer kiracı hala daireden ayrılmazsa, ev sahibi icra yoluyla tahliye işlemini gerçekleştirebilir.
Kiracıyı evden çıkarmak ile kiracıyı işyerinden çıkarmak arasında esasen ve sürecin işleyici bakımından büyük bir fark olmasa da somut olay özelinde kat mülkiyeti hukuku, apartman genel kurallarına uygun davranmak gibi farklı hukuki süreçler söz konusu olabilir. Dikkat edilmesi gereken teknik detaylar dışında kiracı tahliyesi konut ve çatılı işyerleri için aynı hükümler ışığında yapılır.
Sonuç
Kiracının tahliyesi davası, karmaşık ve hassas bir süreçtir. Kiracının tahliyesini gerektiren yasal nedenlerin varlığının tespiti, doğru adımların atılması ve hukuki danışmanlık alınması, davanın başarılı sonuçlanmasında önem arz etmektedir. Her durumda, yasalara uygun hareket etmek ve adil bir süreç sağlamak için hukuki prosedürlerin titizlikle ve özellikle gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat tarafından takip edilmesi gerekmektedir.
Avukat İzmir olarak, hukuki konularda size rehberlik etmek ve sorularınıza cevap vermek için buradayız. Diğer yazılarımıza göz atmak için
linke tıklayabilirsiniz.
Av. Bilgehan DACİK
Av. Arzu ARSLAN KOLLAMA
Sosyal Medyada Bizi Takip edin
https://www.facebook.com/kapitalhukuk
https://www.instagram.com/kapitallegal/
https://tr.linkedin.com/company/kapi%CC%87tal-hukuk
Hukuk Öğrencisi Ada İlyada UTKUCU
Av. Ezgi ELBASAN
Sosyal Medyada Bizi Takip edin
https://www.facebook.com/kapitalhukuk
https://www.instagram.com/kapitalhukuk/
https://tr.linkedin.com/company/kapi%CC%87tal-hukuk
