Kira ilişkileri, toplumsal yaşamın önemli bir parçasıdır; günümüz sosyal yaşamında milyonlarca kişiyi ilgilendiren ve günlük hayatta en çok yapılan sözleşmeler kira sözleşmeleridir. Kira sözleşmeleri, Türk hukuk sisteminde Medeni Hukuk kapsamında Türk Borçlar Kanunu’nda ele alınır. 01.07.2012 tarihinden itibaren kira hukukunun dayanağını yalnızca 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu oluşturur, yani 818 sayılı Kanun ve 6570 sayılı Kanun mülga hale gelmiştir. Yazımızı detaylandırmadan önce belirtmeliyiz ki tahliye taahhütnamelerinin ne olduğu, hangi şartlarda geçerli olup, hangi şartlarda geçersiz olduğu üzerine detaylı bilgi almak isterseniz sitemizdeki tahliye tahhütnamesi nedir içeriğimizden ulaşabilirsiniz:
Bu yazımızda ise tahliye taahhütnamesinin iptal edilebilirliği, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları üzerinden incelenerek ele alınacaktır. Özellikle “Boş Tahliye Taahhütnamesi İmzalama” üzerinde durulacaktır.
Hatırlatılmalıdır ki, tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye konusu 6570 sayılı Kanunun 7.maddesinin a bendinde düzenlenmekteyken, şimdi ise yürürlükte olan 6098 sayılı Kanunumuzun 352.maddesinin 1.fıkrasında ele alınmaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 352.maddenin 1.fıkrası;
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
İlginizi çekebilir: İcra Davası Sonuçlanma Süresi
Bu hükme göre, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?
- Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları:
- Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır.
Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından veya yetkilendirdiği temsilcisi tarafından verilmelidir. - Taşınmaz aile konutu niteliğinde ise tahliye taahhütnamesinin her iki eş tarafından imzalanması gerekmektedir.
- Tahliye taahhütnamesi kişinin özgür iradesine dayanmalıdır.
- Taşınmazın boşaltılacağı tarih taahhütnamede belirtilmiş olmalıdır.
- Tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya tesliminden sonra alınmalıdır.
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları hakkında daha detaylı bilgi almak için göz atın.
Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Süreci Nasıl Olur?
Tahliye taahhütnamesi kişiye tek başına kiracıyı çıkarma imkânı tanımaz. Kiracının tahliyesini sağlamaya yönelik hukuki imkanları kullanma hakkı tanır.
TBK m.352 düzenlemesi elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kişiye iki imkân tanımaktadır:
- Bunlardan birincisi, icraya başvurmaktır. İcra dairesi kanalıyla tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi yoluna başvurulur.
- Diğer imkân, dava yoluna başvurmaktır. Tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye davası açılabilir. Kanunda belirtildiği üzere bu dava, tahliye taahhütnamesinde kiracının taşınmazı boşaltmak için beyan ettiği tarihten başlayarak mutlaka bir aylık süre içerisinde açılmalıdır.
İlginizi çekebilir: Tahliye Davası İlk Celsede Biter Mi?
İlginizi çekebilir: İcra Takibine İtiraz Nasıl Yapılır?
Boş Tahliye Taahhütnamesi Nedir ve Geçerli Midir?
Uygulamada, kira sözleşmesiyle aynı anda kiracıya “boş tahliye taahhütnamesi” de imzalattırıldığı görülmektedir. Bu halde, matbu taahhütnamenin üzerine tarih yazılmadan kiracının imzası istenmekte veya boş kağıda imza attırılmaktadır. Öncelikle belirtelim ki, hukukumuzda boş kağıda veya beyaza atılan imzalar geçerlidir; ancak amaca aykırı olarak doldurulması halinde geçersizliği ileri sürülebilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da bu yönde olup şöyledir:
“…Kiracı, taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olduğu, ancak kira ilişkisinin başında tanzim ve tarihleri boş olarak verildiğini, bu nedenle taahhütnamenin geçersiz olduğunu savunmuştur. Gerçekten, 23.8.1988 tanzim ve 15.9.1989 tahliye tarihli taahhütnamenin tarih yerlerinin imza edilirken boş bırakıldığı, bu yerlerin noktalama ile geçiştirilmiş olmasından ve bilirkişi raporundan anlaşılmaktadır. Tanzim ve taahhüt tarihleri sonradan başka kalemle yazılmıştır. Ne var ki, Türk Hukuk sisteminde müşterek maksada uygun doldurulmak suretiyle beyaza imza geçerlidir. Ancak, maksat dışı doldurulmuşsa, bunun kanıtlanması halinde geçersizliği kabul edilebilir. Davalının imza ve belgeyi kabul etmesinden, kiralayana tanzim ve tahliye yerleri açık bir belge verdiği anlaşılmaktadır. Bu tarihlerin sonradan yazılması belgenin geçersizliğini gerektirmez…” (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi, 2856/3289 Ve 8.3.1991tarihli İlam)
Bahsettiğimiz durumda, esasen kiracının iradesine aykırıdır; zira kiralamak niyetinde olan kiracının aynı anda tahliyeye ilişkin sözleşme imzalaması iradesiyle bağdaşmaz. Bu sebeple, kira sözleşmesi imzalanırken alınan tahliye taahhüdü baskı, korku veya hile ile imzalandığından kiracının iradesi sakatlanmaktadır.
İlginizi çekebilir: Kira Sözleşmesinin Devri Nedir? Nasıl Yapılır?
Tahliye Taahhütnamesi Nasıl İptal Edilir?
Tahliye taahhütnamesi, bir sözleşme olduğundan normal şartlarda ancak iki tarafın ortak iradesiyle iptal edilebilir. İptaline ilişkin anlaşmanın yazılı olması gerekmez; ancak yazılı yapılan tahliye taahhüdünün iptaline ilişkin sözleşmenin de yazılı yapılması ispatı bakımından önem arz eder. Aynı şekilde, kiraya verenin tahliye taahhütnamesini kiracıya teslim etmesi de sözleşmeden dönülmesi anlamına gelir.
Bunun dışında, tahliye taahhütnamesinin irade sakatlığı gibi bir sebeple geçersizliği söz konusuysa, kiracı TBK m. 39’a göre bir yıllık bir süre içerisinde bu tahliye taahhüdü ile bağlı olmadığını bildirebilir. Yani, bir yıl içerisinde tek taraflı irade beyanıyla tahliye taahhüdünü iptal edebilir. Aynı şekilde, kendisi aleyhine geçersiz bir tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan tahliye sürecinde kiracı, bu taahhüdün geçersizliğini ileri sürebilir. Bu hususu, tanık dahil her türlü delille ispatlayabilir.
Kira Sözleşmesi ile Aynı Anda Verilen Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Durumu Yargıtay Kararlarına Nasıl Yansımaktadır?
23.Hukuk Genel Kurulu, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı
“İlk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu yönündedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/975 E., 2021/1108 K. ve 28.09.2021 tarihli ilam
“Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu, bu nedenle direnme kararının onanması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir..…”
Yargıtay 12.Hukuk Dairesi 09.03.2020 tarihli ve 2020/1175E., 2020/2309K. Sayılı ilam
“…Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı,davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür… Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez…
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017/1536 E., 2017/475 K. Sayılı ilam
“Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda tahliye taahhütnamesi …/…/2013 tarihinde düzenlenmiş olup düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davalı, düzenleme ve tahliye tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamak durumunda olup bu yönde yazılı bir delil bir delil sunmamıştır.”
Tahliye Taahhütnamesi Örneği
Tahliye taahhütnamesi nedir, tahliye taahhütnamesi şartları ve tahliye taahhütnamesi ile ilgili diğer konular hakkında bilgi almak için İzmir Avukat Kapital Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
