Tahliye taahhütnamesi kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği belge olup, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun(“Kanun” ya da “TBK”) 352.maddesinin 1.fıkrası uyarınca “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NE İŞE YARAR?
TBK’nın ilgili hükümleri gereğince kirayaverenlerin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini süresinden önce veya süresi sona erdiğinde feshetmeleri yalnızca çok sınırlı hallerde gerçekeleşebilmektedir. Bu sınırlı haller dışında, kiracının kirayaveren tarafından tahliyesi neredeyse mümkün olamamaktadır.
Kanun koyucu bu durumun önüne geçebilmek ve değişken piyasa koşullarından kirayaverenlerin daha az etkilenip kendilerini güvence altına alabilmelerini sağlamak adına TBK’nın 352. maddesi uyarınca tahliye taahhütnamesi öngörmüştür. Bu sayede taşınmazını kiraya veren kişiler, tahliye taahhütnamesi doğrultusunda taşınmazı taraflar arasında kararlaştırılan sürede tahliye edileceğini belgelemiş olacaktır.
Bu hususun belgelenmesinin önemi, kirayaverenin tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi yoluyla veya tahliye davası yoluyla çok daha kısa sürede tahliye işlemini gerçekleştirebilmesidir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN KOŞULLARI NELERDİR?
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları gerek TBK’nın 352. maddesi gerek ise Yargıtay içtihatlari ile uygulamada şekillenmiştir.
Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları:
- Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır.
- Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından veya kiracının yetkilendirdiği temsilci tarafından imzalanmalıdır.
- Tahliye taahhütnamesi kişinin özgür iradesine dayanmalıdır.
- Tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya tesliminden sonra alınmalıdır.
Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını detaylıca incelemek gerekirse;
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ YAZILI OLMALIDIR.
Tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak yapılacağı Kanun’un açık lafzında yer almaktadır. Sözlü şekilde verilmiş tahliye taahhütleri Yargıtay tarafından da kabul görmemektedir.
Bu doğrultuda tahliye taahhütnamesi taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılabileceği gibi, noter huzurunda da gerçekleştirilebilir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ KİRACI TARAFINDAN VEYA KİRACININ YETKİLENDİRDİĞİ TEMSİLCİSİ TARAFINDAN İMZALANMALIDIR.
Tahliye taahhütnamesi kiracının bizzat kendisi veya kiracının yetkilendirdiği temsilcisi tarafından imzalanmalıdır. Kiracı tarafından yetkilendirme noter huzurunda ile verilecek bir vekaletname ile sağlanabilir. Bu hususta, taşınmazın aile konutu niteliğinde olması durumunda, taahhütnamenin her iki eş tarafından da imzalanması gerekmektedir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ KİŞİNİN ÖZGÜR İRADESİNE DAYANMALIDIR.
Tahliye taahhütnamesi bir sözleşmedir ve taraflar bu sözleşmeyi serbest iradeyle gerçekleştirmelidir. TBK’nın ilgili hükümlerine göre; hata, hile veya korkutma sonucu irade sakatlanmışsa , bu sözleşme geçersiz olacaktır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ, KİRALANAN TAŞINMAZIN KİRACIYA TESLİMİNDEN SONRA ALINMALIDIR.
Tahliye taahhütnamesinin belirli bir süre içerisinde verilme zorunluluğu yoktur. Kiracıdan kira sözleşmesinde belirlenen süre içerisinde tahliye taahhütnamesi alınabileceği gibi, sözleşme süresinin uzatıldığı dönemlerde de alınabilecektir.
Fakat tarafların ilk kira sözleşmesini akdettikleri tarihten önce veya ilk kira sözleşmesini akdettikleri tarihte yapılan tahliye taahhütnamesi geçersiz sayılmaktadır. Bunun sebebi tahliye taahhütnamesi ile ilk kira sözleşmesinin tarihlerinin aynı olmasının kiracının serbest iradesinin dışında taahhütnameyi imzaladığına dayanak teşkil edilmesidir.
Bunun dışında, şayet kira sözleşmesi yenileniyorsa ve yeni bir kira sözleşmesi imzalanıyorsa, tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi ile kira sözleşmesinin yenilenme tarihinin aynı olması aynı sakıncayı teşkil etmemektedir. Bu durumda ancak kötü niyet iddiası öne sürülüp ispat edilmesi halinde taahhüt geçersiz sayılacaktır.
Bu husus, Yargıtay’ın birçok kararına konu olmuştur. İlgili kararları incelemek gerekirse;
23.Hukuk Genel Kurulu, 04.10.1944 tarihli ve 1944/20 E., 1944/28 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı
“İlk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği, kiraya verenlerin bu İçtihadı Birleştirme Kararını aşmak için düzenleme ve boşaltma tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü aldıklarını, tahliye taahhüdü noterde düzenlenseydi ispat yükünün davalıda olacağını ancak tahliye taahhüdü adi yazılı olduğu için ispat yükünün davacıda olduğu yönündedir.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017/1536 E., 2017/475 K. Sayılı ilam
“Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda tahliye taahhütnamesi …/…/2013 tarihinde düzenlenmiş olup düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davalı, düzenleme ve tahliye tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamak durumunda olup bu yönde yazılı bir delil bir delil sunmamıştır.”
TAHLİYE TARİHİ AÇIK VE NET BİR ŞEKİLDE BELİRTİLMELİDİR.
Gerek Kanun gerekse ilgili Yargıtay içtihatlari dikkate alındığında, tahliye taahhütnamesinde yer alan tarihin açık ve net şekilde belirtilmesi gerektiği ortaya çıkmaktadır. Burada belirli tarihten kasıt gün – ay – yıl şeklinde yazılmış bir tarihtir. Bununla beraber gün – ay – yıl şeklinde olmayıp da ifadeden ne zaman olduğu anlaşılan tarihler de geçerli kabul edilir. Buna karşın, muğlak ifadeler tahliye taahhütnamesini geçersiz kılar. “Ay-Yıl” şeklindeki ifadeler ise, tartışmalı olup Yargıtayca kabul edilen görüş belirtilen ayın son günü olarak algılanması şeklindedir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE TAHLİYE NE KADAR SÜRER?
Tahliye taahhütnamesi kişiye tek başına kiracıyı çıkarma imkânı tanımaz. Kiracının tahliyesini sağlamaya yönelik hukuki imkanları kullanma hakkı tanır.
TBK’nın 352. maddesinde yer alan düzenlemesi elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kişiye iki imkân tanımaktadır.
1- Bunlardan birincisi, icraya başvurmaktır. İcra dairesi kanalıyla tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi yoluna başvurulur.
2- Diğer imkân, dava yoluna başvurmaktır. Tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye davası açılabilir. Kanunda belirtildiği üzere bu dava, tahliye taahhütnamesinde kiracının taşınmazı boşaltmak için beyan ettiği tarihten başlayarak mutlaka bir aylık süre içerisinde açılmalıdır.
Kanun koyucunun kirayaverene tanıdığı bu hukuki yol imkanları sayesinde süreç çok daha kısaltılmaktadır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NASIL İPTAL EDİLİR?
Tahliye taahhütnamesi, bir sözleşme olduğundan normal şartlarda ancak iki tarafın ortak iradesiyle iptal edilebilir. İptaline ilişkin anlaşmanın yazılı olması gerekmez; ancak yazılı yapılan tahliye taahhüdünün iptaline ilişkin sözleşmenin de yazılı yapılması iptal edildiğinin ispatı bakımından önem arz eder. Aynı şekilde, kiraya verenin tahliye taahhütnamesini kiracıya teslim etmesi de sözleşmeden dönülmesi anlamına gelir.
Bunun dışında, tahliye taahhütnamesinin irade sakatlığı gibi bir sebeple geçersizliği söz konusuysa, kiracı TBK’nın 39. maddesine göre bir yıllık bir süre içerisinde bu tahliye taahhüdü ile bağlı olmadığını bildirebilir. Bu doğrultuda, bir yıl içerisinde tek taraflı irade beyanıyla tahliye taahhüdünü iptal edebilir. Aynı şekilde, kendisi aleyhine geçersiz bir tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan tahliye sürecinde kiracı, bu taahhüdün geçersizliğini ileri sürebilir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NE ZAMAN GEÇERSİZ SAYILIR?
Yukarıda detaylıca bahsedilen geçerlilik şartlarından birinin dahi yokluğunda tahliye taahhütnamesi geçersiz sayılacaktır. Pratikte en çok karşılaşılan durum tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesiyle birlikte boş olarak imzalatılmasıdır. Bu halde, matbu taahhütnamenin üzerine tarih yazılmadan kiracının imzası istenmekte veya boş kağıda imza attırılmaktadır.
Öncelikle belirtilmesi gerekir ki, hukukumuzda boş kağıda veya beyaza atılan imzalar geçerlidir; ancak tahliye taahhütnamesi’ndeki imzaların, tarihlerinin ve içeriklerinin anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğu iddia edilebilir. Bu hususta, iddia edenin bu iddiasını ispat yükü altında olduğu yerleşik Yargıtay kararlarında belirtilmiştir.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 tarihli 2017/975 Esas ve 2021/1108 Karar numaralı kararı;
“Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.” şeklindedir.
Her ne kadar TBK’da tahliye taahhütnamesinin yazılı şekilde yapılacağı ve tarihin açık ve net şekilde belirtileceği hükmolunmuşsa da, uygulamada çoğunlukla kirayaverenin güçlükonumda bulunduğu ve kira sözleşmesinin kurulmasının ön şartı olarakkiracıya boş tahliye taahhütnamesi imzalattığı bilinmektedir. Bu noktada Yargıtay uygulaması kiracının tahliye taahhüdünü iradesine sakatlayacak şekilde yahut iradesine ve tarafların anlaşmalarına aykırı şekilde doldurulduğunu yazılı delille yönündedir.
İlgili içerik: Kira Sözleşmesinin Devri Nedir?
SONUÇ
Tahliye taahhütnamesi, kiracıların kiralanan mülkü belirli bir tarihte tahliye etmeyi taahhüt ettikleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi çerçevesinde düzenlenmiş olan belgedir. İşbu belge, özellikle pratikte tahliye sürecinin hızlanmasını sağlaması sebebiyle kira ilişkilerinde önemli bir rol oynamaktadır. Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği; kira sözleşmesinin imzalanmasından sonraki süreçte verilmesine, taahhütnamede tahliye tarihinin açık ve net şekilde belirtilmesine, taahhütnamenin yazılı şekilde yapılmasına, kiracı veya yetkilendirilen temsilcisi tarafından imzalanmasına ve bir sözleşme olması gereği tarafların özgür iradesine bağlıdır.
Kiracıların bu taahhüdü dikkatle değerlendirmeleri, ileride hukuki sorunlarla karşılaşmamaları açısından son derece önemli olmakla birlikte, kiraya verenlerin de tahliye sürecinde yasal haklarını etkin bir şekilde kullanabilmeleri için bu belgenin geçerlilik şartlarına titizlikle uymaları gerekmektedir.
Diğer hukuk makaleleri için blog sayfamızı ziyaret edebilir veya İzmir Avukat Kapital Hukuk sayfamıza göz atabilirsiniz.
