Bu yazımızda ön alım (şûfa) hakkı hukuki niteliği, şartları ve sonuçlarını ele alacağız.
ÖN ALIM HAKKI NEDİR?
Ön alım hakkı hukuki nitelik babında yenilik doğuran (inşaî) bir haktır. Bu hak genel itibariyle bir yükümlünün, hakkın konusu olan herhangi bir şeyi üçüncü bir kişiye satması halinde, hak sahibine tek taraflı bir irade beyanıyla satılan şeyin mülkiyetinin kararlaştırılan bedel karşılığında öncelikle kendisine devredilmesini talep yetkisini veren bir haktır [1].
Öyle ki bu hakka sahip olan bir paydaş, satış işlemi yapılsa dahi bu hakkını kullanma hakkı doğacağından satın alan üçüncü kişiye ön alım davası açmak suretiyle hakkını talep edebilecektir. Bir başka deyişle bu ön alım (şûfa) davasının davalısı payını satan paydaş değil, bu payı satın alan üçüncü kişiler olacaktır.
ÖN ALIM HAKKININ TÜRLERİ NELERDİR?
Ön alım hakkı, doğduğu kaynağa göre şekillenen iki türe sahiptir: sözleşmeden doğan ön alım hakkı ve yasla ön alım hakkı. Bu yazımızda esas itibariyle yasal ön alım hakkından bahsedilecek fakat sözleşmeden doğan ön alım hakkına da kısaca değinilecektir.
SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖN ALIM HAKKI
Sözleşmeden doğan ön alım hakkı, hem Türk Borçlar Kanunu’nda (“Taşınmaz Satışı ve Satış İlişkisi Doğuran Haklar” başlığının altında) hem de Türk Medeni Kanunu’nda (“Taşınmaz Mülkiyetinin Kısıtlamaları” başlığı altında) düzenlenmiştir. Yasal ön alım hakkında nispeten daha kısıtlı alanlarda kullanılmaktadır. Nitekim bu hakka dair birçok hüküm yasal ön alım hakkına atıfta bulunmaktadır.
Sözleşmeden doğan ön alım hakkı:
– Bu tür ön alım hakkının temelinde “alacak hakkı” vardır ki bu durumda bu hak sadece sözleşmenin taraflarını ilgilendiren sonuçlar doğuracaktır.
– Yenilik doğuran (inşaî) bir haktır, tapu siciline yapılacak olan bir şerhle belli edilebilir.
– TMK m. 735’e göre bu hakkı kullanılabilmesi için dava açılması gerekmektedir.
– Olağan ve nitelikli olmak üzere ikiye ayrılır.
– Tapuya şerh edildiğinde tapunun gelecek sahiperini bağlama süresi on senedir.
YASAL ÖN ALIM HAKKI
Yasal ön alım hakkı, paylı bir mülkiyette bir paydaşın kendi payını başka bir üçüncü kişiye satması halinde aynı mülkiyette pay sahibi olan diğer paydaşların bu payı öncelikle satın alma hakkı veren yenilik doğuran bir haktır.
Bu hak; kanundan kaynaklı, kendiliğinden doğan ve inşaî bir hak olarak karşımıza çıkmaktadır. Öyle ki paylı mülkiyet kurulduğu andan itibaren bu hak doğmaktadır [2]. Bu hak, TMK m. 732’de “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” şeklinde bu hakkın nasıl kullanılacağı belirtilirken tanımı da kanun koyucu tarafından yapılmıştır.
Hüküm metninden de anlaşılacağı üzere yasal ön alım hakkının doğabilmesi için belli başlı şartların oluşması gerekmektedir. Bu hak ayni bir hak olan mülkiyet hakkının bir nevi kısıtlaması olduığundan mütevellit bu şartların oluşmadığı durumlarda bu haktan da söz edilemeyecektir.
YASAL ÖN ALIM HAKKININ ŞARTLARI
Yukarıda da değinildiği gibi ön alım hakkı, ayni bir hak olan mülkiyet hakkını bir nevî kısıtlaması niteliğinde olduğundan bu hakkın oluşması için belli unsur ve şartların mevcudiyeti gerekmektedir.
Yasal ön alım hakkının doğabilmesi ve kullanılabilmesi için şu şartların varlığı elzemdir:
1. Paylı Mülkiyete Tabi Bir Taşınmaz
Yasal ön alım hakkının doğabilmesi için evvela paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olmalıdır. Öyle ki farklı mülkiyet türlerine tabi bir taşınmaz ya da taşınır üzerinde paydaşların herhangi bir yasal ön alım hakları olamaz.
Özellikle miras ortaklığı gibi belli ortaklıklarda terekenin üzerinde ön alım hakkının oluşup oluşmadığı konusu karıştırılabilmektedir. Miras ortaklığı bir elbirliğiyle mülkiyet türü olduğundan bu ortaklıkta yasal ön alım hakkının doğumu söz konusu olamayacaktır.
İlaveten adi ortaklıklarda da elbirliğiyle ortakların ortaklık malları üzerinde elbirliğiyle mülkiyet mevcut olduğundan bu durumda da yasal ön alım hakkının varlığından söz edilemeyecektir.
Son olarak kat mülkiyetinde de ön alım hakkı uygulama alanı bulamayacaktır.
2. Ön Alım Olgusu
Ön alım olgusu; zorla (cebri) olmayan, iradi (isteğe bağlı); ivazlı ve cüz’i halefiyet yoluyla gerçekleşen devir işlemleriyle, özellikle de satım sözleşmesiyle gerçekleşir [3].
Ön alım hakkının da kullanılabilmesi için ön alım olgusunun olması gerekmektedir. Yukarıda da belirtildiği gibi bunun için en uygun işem satış işlemidir. Örneğin bağışlama ivazsız olduğundan, kamulaştırma cebirli olduğundan, mirasın geçmesi de külli halefiyetle olduğundan mütevellit ön alım hakkının kullanılabilmesi bu tür durumlarda mevzu bahis olmayacaktır.
3. Üçüncü Kişilere Yapılan Satış
Ön alım hakkının kullanılabilmesinin bir diğer şartı da söz konusu payın üçüncü bir kişiye satılmasıdır. Gerçekten de ne zaman ki paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından biri paydaş olmayan başka bir üçüncü kişiye payını satar, ancak o zaman ön alım hakkının kullanılabilmesi mümkündür.
Bunun dışında paydaşların kendi aralarında yaptıkları devir ya da satış sözleşmelerine binaen diğer paydaşların ön alım haklarını ileri sürmeleri mümkün değildir.
4. Ön Alım Davası
TMK m. 734’e göre yasal ön alım hakkının kullanılması ancak açılacak bir ön alım (şûfa) davasıyla mümkündür. Bu davanın hukuki niteliği bir eda ya da tespit davası olmayıp tam anlamıyla bir yenilik doğuran bir inşai dava olmasıdır.
Bu davanın davacıları, ön alım hakkına sahip diğer paydaşlar, davalısı ise satışın gerçekleştiği taraftır. Bu dava Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılabilecektir. Bu noktada yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki Asliye Hukuk Mahkemesidir. Bu nedenle mesela İzmir Karşıyaka’da bulunan bir taşınmaz için İzmir Mahkemeleri’nde değil Karşıyaka mahkemelerinde davanın açılması gerekmektedir. Burada yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer olan Karşıyaka Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
Süreler ise; şayet satış noterle yazılı bir şekilde diğer paydaşlara bildirilmişse bildirimin yapıldığı tarihten itibaren üç yıl, şayet herhangi bir bildirim yapılmamışsa herhalde satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıldır. Bu süreler hak düşürücü sürelerdir. Bu sürelerin bitimiyle artık paydaşlar bu haklarını dava yoluyla ileri süremeyeceklerdir.
Sürelerin mevcudiyetinin sebebi mahiyeti ise paydaşların istedikleri zaman bu davayı açarak haklarını kullanmaları olgusu alıcıya zarar verebilme ihtimalidir.
| Görevli Mahkeme | Yetkili Mahkeme | Süre | Davacı Taraf | Davalı Taraf | |
| ÖN ALIM DAVASI | Asliye Hukuk Mahkemesi | Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi | Satış;- Noterle bildirilmişse 3 ay,- Satış noterle bildirilmemişse herhalde 2 yıl | Paylı mülkiyette payı olan herhangi bir paydaş | Payı alan alıcı |
ÖN ALIM BEDELİ
Davacı paydaş, ön alım davasının karara bağlanabilmesi için satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini hakimin tayin ettiği vakitte gene hakimin tayin ettiği yere yatırması gerekmektedir.
Bu bedelin kural olarak nakden yatırılması caizdir. Fakat Yargıtay bir kararında bu bedelin teminatla yatırılması durumda şayet davalı taraf buna itiraz etmezse bu yatırmanın geçerli sayılacağı konusunda karar vermiştir [4].
SATIŞ BEDELİNİN TAYİNİ
Ön alım davasının neticesinde ödenecek bedelin tayini, özellikle Türkiye gibi enflasyonik ülkelerde sıkıntı teşkil etmektedir. Zira satış bedeli tarihinde bir taşınmazın fiyatının sonraki tarihlerde hem enflasyon hem de ülke parası değer kaybından mütevellit sebeplerle alıcının ya da diğer paydaşların zararına neticeler doğabilmektedir.
Yukarıda da belirtildiği gibi ön alım bedeli, hakimin tayin edeceği yere ve zamanda paydaşlar tarafından yatırılmak suretiyle kararın icrası için gereklidir.
Bu bedelin tayininde Yargıtay içtihatlarının zaman içinde değişiklik gösterdiği görülmektedir. Bu içtihatlar incelenirken evvela eski Medeni Kanun ve yeni 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu arasındaki hükümsel farklara değinmek gerekmektedir. Şöyle ki;
Yeni Türk Medeni Kanunu, eski kanuna kıyasen bu hakkın kullanılmasında sınırlayıcı belli süreler belirttiğinden artık eskisinde olduğu gibi satış tarihi ile hakkın kullanıldığı tarih arasındaki sürenin uzunluğu en minimum seviyeye indirilmiştir. Gerçekten de belirtildiği gibi şayet satış noter aracılığıyla bildirilmişse bu süre üç ay, noter aracılığıyla bildirilmediği takdirde her halde iki yıldır.
Bu sürelerin kısalığı eski medeni kanundaki belirsizliği bertaraf ettiğinden hem alıcının hem de diğer paydaşların bu hakkın kullanımından dolayı zarar gördüğü senaryolar azalmıştır.
Eski medeni kanunda yenisine nazaran makul bir süre sınırı olmamasından mütevellit satış tarihinde mesela 90.000 TL olan payın hakkın kullanıldığı tarihte bu meblağnın çok üzerinde değeri olmasına rağmen sırf satış bedeli 90.000 olduğu için bu değer üzerinden satılmasına imkan olması hakkaniyetli olmayan neticelere gebe bir durum teşkil etmekteydi.
Bu durumun farkında olan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında [5] “…satış günü ile Şufa hakkının kullanıldığı (genellikle tescil) davası ile birlikte kullanılmakta) gün arasında geçen sürede taşınmazın değerinde enflasyon ve diğer objektif nedenlerle meydana gelen artışların gözetilmemesi, hukukun amacı olan adaletin somutlaşmasını (hakkaniyet) önlediği ve çıkarlar dengesini bozduğu tartışılmayacak biçimde ortaya çıkmaktadır...” hükmünden mütevellit ilk derece mahkemesinin direnme kararını onamıştır.
Günümüzde bu durum Yargıtay’ın içtihatlarına göre şekillenmesinin neticesinde hakimin satışın gerçekleştiği tarih ile hakkın kullanıldığı tarih arasındaki sürenin uzun olup olmamasına göre değişen bir parametre oluşmuştur.
Fakat bu parametrik uygulama neticesinde enflasyonik bir ülke olan Türkiye’de halen daha hakkaniyete ve adalete uygun olmayan durumların oluştuğu aşikardır. Zira örnek olarak geçen yılın Ocak ayında 1.000.000 TL olan bir taşınmazın şu anki fiyatı 4.000.000 TL’lere ulaşmıştır.
Geçen sene payını aynı taşınmaz üzerinde 100.000 TL’ye satmış bir paydaşın şu anki hiperenflasyonik ortamda diğer paydaşların aynı bedele satın alması, alıcının zarar görmesine ve diğer paydaşların sebepsiz zenginleşmesine sebebiyet verecektir.
Fakat şöyle bir gerçek var ki Yargıtay’ın şu anki içtihatlarına bakıldığında iki yıllık sürenin vücut bulabilmesi için bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmemiş olması gerektiğinden bu sorumsuzluğun diğer paydaşların aleyhine hüküm vermesinden ziyade alıcının buna katlanması gerektiği düşüncesi hakimdir. Nitekim kararlarda bu yönde çıkmaktadır.
Örneğin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında [6] “...davalı tarafından satımın yapıldığı davacı tarafa bildirilmediğine göre satış tarihi ile dava tarihi olan 11.7.2006 arasındaki sürenin geçmesine kendi eylemiyle sebebiyet verdiğinden, objektif değer esasına göre keşfen belirlenen değer önalım bedeli olarak kabul edilemez..” şeklindeki Yargıtay kararını onamıştır.
Sonuç olarak ön alım hakkının kullanılabilmesi için belli şartların gerçekleşmesi gerekmekte, özellikle bu hakkın kullanılmasıyla söz konusu haline gelen bedel konusu önem arz etmektedir. Ön alım hakkında bedel konusunun daha detaylı hali için “Ön Alım Hakkı Nedir? | 2” adlı yazımızı inceleyebilirsiniz.
İzmir avukat olarak, hukuki konularda size rehberlik etmek ve sorularınıza cevap vermek için buradayız. Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz.
Stj. Av. Ömer Faruk KILIÇ
Av. Ezgi Kutluay Elbasan
Sosyal Medyada Bizi Takip edin
https://www.facebook.com/kapitalhukuk
https://www.instagram.com/kapitalhukuk/
https://tr.linkedin.com/company/kapi%CC%87tal-hukuk
KAYNAKÇA
- Demirbaş, F. “Sözleşmeden doğan önalım hakkı”. Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 65 (2016 ): 249-278.
- Eren , F. (2008). TÜRK MEDENİ KANUNUNA GÖRE YASAL ÖNALIM HAKKI. Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C11, 103–126.
- Eren , F.
- Bkz. YHGK., T. 17.06.2009, Esas : 2009/6-221, Karar : 2009/265.
- YHGK, 1993/6-761 E., 1993/192 K., 5.5.1993 T.
- YHGK 2009/6-31 E., 2009/68 K., 11.2.2009 T.
