KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE KAT İRTİFAKI konusu, kat mülkiyeti kanunu nezdinde incelenecektir.
Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının yine ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.
Bu yazımızda Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat mülkiyeti ve kat irtifakı kanunları hükümleri ele alınıp incelenecek olup ayrıca farklarına da değinilecektir.
Kat İrtifakı
Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına kat irtifakı denir. Kat irtifakı sahiplerine ise yine aynı Kanun uyarınca kat irtifak sahibi denmektedir.
Kat Mülkiyeti
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denir. Aynı Kanun uyarınca bu hakka sahip olanlara Kat maliki denmektedir.
Kat Mülkiyeti Ve Kat İrtifakı Farkları
Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, Kat Mülkiyet Kanunu’nda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine re’sen çevrilir. Ancak bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi gerçekleştirilebilir.
Bağımsız bölümlerle arsa payı arasındaki bağlantı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 5’de düzenlenmiştir. Buna göre, kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer. Arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Kat irtifakının ise devri, rehni ve mirasçılara intikali mümkündür. Kat irtifakı satış vaadine de konu olabilir. Ayrıca anagayrimenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Böylece kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması halinde tüm paylar birlikte kat mülkiyetine veya kat irtifakına konu olmalıdır, herhangi bir pay dışarıda bırakılamaz. Yine kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmayan irtifaklar kurulamaz.
Kat mülkiyetine ve kat irtifakına konu bağımsız bölümler artık hak sahibine bağımsız hareket etme kabiliyeti verir. Anagayrimenkuldeki tüm paydaşlar ortak konumunda değildir. Her biri bağımsız bölümü üzerinde tasarruf hakkına sahiptir. Bu nedenle kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümler, bağımsız bir gayrimenkul gibi dava ve takip konusu olabilir bunlarda ortaklığın giderilmesi istenebilir.
Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. Bir diğer deyişle kat mülkiyetine konu bir bağımsız bölümün satılması halinde önalım hakkı yoktur. Ancak bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde ise öteki paydaşlar, öncelikle satınalma hakkını kullanabilirler. Burada öncelikle satın alma hakkını oluşturan fark tek bir bağımsız bölümün paydaşlarının öncelikle satın alma hakkına sahip olmasıdır.
Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Kurulması
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 10 hükmü uyarınca kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti Kat mülkiyetine çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur.
Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları
Kat maliklerinin hakları:
Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Türk Medeni Kanunu madde 683 mülkiyet hakkının içeriğini düzenlemektedir. Buna göre; bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir. Kat malikleri de bu kapsamda bağımsız bölüm üzerinde hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Kat irtifakı sahibinin hakları:
Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. Buna göre kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 17 hükmü uyarınca kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları:
Kat Maliklerinin borçları:
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Benzer bir yükümlülük Türk Medeni Kanununu madde 737’de yer alan komşu hakkında da düzenlenmiştir. Bu hükme göre Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür. Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.
Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Giderlere Katlanma Yükümlülüğü
Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
- Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.
Kat irtifakı sahiplerinin borçları:
Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.
Kat Mülkiyetinin ve Kat İrtifakının Sona Ermesi :
Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi:
Kat mülkiyetinin sona ermesi birden fazla şekilde olabilir. Kat Mülkiyeti anagayrimenkulün arsasıyla birlikte yok olması veya kamulaştırılması ile sona erebileceği gibi anayapının harap olması ile de sona erebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu sona erme hallerini de düzenlemiştir. Buna göre Kat Mülkiyeti;
- Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte yok olması veya kamulaştırılması ile sona erebilir. Bu durumda kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle sona erer. Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde toplanması ile ise kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez. Anagayrimenkulün arsası ile birlikte tamamen yok olması veya kamulaştırılması halinde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır. Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir. Burada Kamulaştırma Hukuku devreye girecektir.
Kamulaştırma bedelini düşük bulan malık idareye karşı iptal davası açabilmektedir.
- Anayapının harap olması ile sona erebilir. Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer. Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasından başlıyarak bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları oranında kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Harabolan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapılınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten silinir.
Kat irtifakının sona ermesi:
Kat İrtifakının sona ermesi Kat Mülkiyeti Kanunu madde 49’da düzenlenmiştir. Buna göre kat irtifakı; arsa maliklerinbin talebi, arsanın yok olması, arsanın kamulaştırılması veya Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine sona erebilir.
- Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
- Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamıyacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
- Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.
Sonuç
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri Kat mülkiyeti ve kat irtifakını düzenlemiş olup bu kanun uyarınca kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri kurulan mülkiyeti ifade etmektedir. Yine aynı Kanun uyarınca Kat irtifakı da yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından bağımsız bölümler üzerinde kurulan irtifak hakkını ifade eder. Kat irtifakı, irtifak hakkı sahibine mülkiyet hakkı sahibi kadar geniş yetkiler vermemekle birlikte kat mülkiyeti ile kat irtifakının birçok ortak noktası bulunmaktadır. Kat Mülkiyeti de Kat irtifakı da tapuya tescil ile kurulur ve sona ermeleri halinde yine tapudan silinirler.
İzmir en iyi avukat olarak, hukuki konularda size rehberlik etmek ve sorularınıza cevap vermek için buradayız. Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz.
Yasal Stj. Esra KURT
Av. BİLGEHAN DACİK
Sosyal Medyada Bizi Takip edin
https://www.facebook.com/kapitalhukuk
