TAŞINMAZ SATIŞINDA BEDELDE MUVAZAA

Bu yazımızda taşınmaz satışında bedelde muvazaa konusu ele alınacaktır. ÖNALIM HAKKI NEDİR? Önalım (şufa) hakkı, hakkın üzerinde kurulduğu bir taşınmazın bu taşınmaz maliki tarafından bir üçüncü kişiye satılması durumunda tek taraflı irade beyanı ile hak sahibine, taşınmazı satış sözleşmesinde kararlaştırılan bedeli karşılayarak satın alma yetkisi tanıyan bir haktır. Önalım hakkı tasarruf işlemini kısıtlayan ve kurucu yenilik doğuran bir haktır. Önalım hakkının türleri vardır: Sözleşmeden doğan önalım hakkı ve yasal (kanundan doğan) önalım hakkı. Yasal önalım hakkı, kanun ile düzenlenen ve yalnızca paylı mülkiyet sahibi paydaşlar bakımından sonuç doğuran bir haktır. Bu hak paya bağlı olması sebebiyle, paydan ayrı bir şekilde bir başkasına devredilemez ve miras yoluyla intikal edemez. Kanundan doğan bu hakkın kullanılması, paylı mülkiyette paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki payını bir başka 3.kişiye satması halinde söz konusu olur. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise taşınmaz malikinin bir başkasına önalım hakkı tanımak amacıyla yaptığı sözleşmeden kaynaklanır. Önalım sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi hak sahibi bakımından önem arz eder. Tapuya verilen şerh, her halükârda 10 yıl geçmekle etkisini kaybeder. Sözleşmeye şerh verilmesinin önemine yazımızın ileriki safhalarında yer verilecektir. Türk Medeni Kanunu (TMK)’nun 733.maddesinde yer alan düzenlemeye göre, önalım hakkının sahibi, bu hak sözleşmeden veya kanundan doğmuş olup olmaksızın, satış işleminin satıcı veya alıcı tarafından noter aracılığıyla satışı bildirmesinden itibaren 3 ay ve her durumda satış sözleşmesinin yapılmasından itibaren 2 yıl geçmekle sona erer. Önalım hakkı genelde alıcıya karşı şufa davası açılarak ve tapuda gösterilen bedel üzerinden kullanılır. SATIŞ BEDELİNİN TAPUDA GERÇEK BEDELDEN YÜKSEK GÖSTERİLMESİ Tapuda devri yapılan taşınmazın bedelinin, taşınmazın gerçekteki rayiç bedelinden daha yüksek olarak gösterilmesi bedelde muvazaanın uygulamadaki ilk görünümüdür. Bir taşınmaz üzerinde önalım hakkı kurulduğu durumlarda, taşınmazın maliki bu hakkın doğurduğu yükümlülükten kurtulmak amacıyla tapuda, taşınmazın satış bedelini gerçek bedelinden fazla göstermektedir. Böyle bir durumda amaçlanan husus, hak sahibinin önalım hakkını kullanırken yüksek fiyatlarla karşılaşıp hakkını kullanmaktan cayması ve taşınmazın satıcısı ile alıcısı arasında bir satış sözleşmesi gerçekleşmesidir.

Bedelde muvazaanın varlığı halinde kanundan doğan önalım hakkı kapsamında, paylı mülkiyet çerçevesindeki pay sahiplerinin hakları etkilenirken sözleşmeden doğan önalım hakkı kapsamında sözleşme ile kendisine önalım hakkı tanınan bireylerin tasarruf hakları hukuka aykırı biçimde kısıtlanmaktadır. Satış sözleşmesinde satış bedelinin yanlış gösterilmesi sözleşmenin esas unsurunda hataya/eksikliğe sebep olur. Sözleşmenin geçerliliği bakımından bu durum, taraflar arasındaki sözleşmenin şekle aykırılık sebebiyle geçersiz olmasına ve görünürdeki işlemin de muvazaa sebebiyle geçersiz olmasına sebep olur. Muvazaalı işlemlerin geçerlilik koşulu ile söz konusu işlemin ispatının geçerlilik koşullarının birbirinden ayırt edilmesi gerekmektedir. Muvazaa sözleşmesinde şekil koşulu aranmaz. Yazılı veya sözlü yapılabilir. Görünüşteki sözleşme şekle bağlı olsa dahi muvazaa sözleşmesinin yazılı veya resmi şekilde yapılması gerekmez. Görünüşteki sözleşmenin şekle bağlı olması halinde muvazaanın yazılı delil ile ispat edilmesi kuralı muvazaa sözleşmesinin yazılı olmasının geçerliliği için değil ispat edilebilmesi için aranan bir kuraldır (YİBK 5.2.1947 gün, 1945/20 E.,1947/6 K.). MUVAZAALI İŞLEM VE BEDELDE MUVAZAA KAVRAMI Hukukta muvazaalı işlem, bir hukuki ilişkinin taraflarının işlemde gösterilen irade beyanları ile gerçek hayattaki amaçlarının farklı olup bir başka üçüncü kişiyi aldatmak maksadıyla aralarında hüküm doğurmayacak şekilde yapmış oldukları gizli işlemdir. Tarafların aralarında sonuç doğuracak hiçbir işlem yapmamalarına rağmen, üçüncü kişilere karşı bir işlem yapmış gibi görünmeleri durumunda mutlak muvazaadan bahsedilir. Nisbi muvazaada ise taraflar arasında gerçek iradelerine uygun bir hukuki işlem bulunmakla birlikte, bu işlem, kendi iradelerine uymayan, dışa karşı yapılmış bir başka hukuki işlemle gizlenir. Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun 19.maddesinde muvazaalı işlemlerle ilgili önemli bir düzenleme yer alır: Sözleşmelerin yorumu, muvazaalı işlemler “MADDE 19- Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır. Borçlu, yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı kazanmış olan üçüncü kişiye karşı, bu işlemin muvazaalı olduğu savunmasında bulunamaz. “ Bu düzenlemeden yola çıkarak muvazaalı işlemlerin geçerliliğinin korunmayıp tarafların asıl iradelerinin esas alındığını söyleyebiliriz. Muvazaalı işlemlerin günlük hayatta en sık kullanıldığı durumlardan biri de satış sözleşmelerinde yer alan ve bir nisbi muvazaa türü olan bedel muvazaasıdır. Bu bağlamda önem arz eden bir başka nokta ise önalım hakkı sahibinin başvurabileceği hukuki imkanlardır. ÖNALIM HAKKI SAHİBİNİN BEDELDE MUVAZAA DURUMUNDA HUKUKİ İMKANLARI NELERDİR? Önalım hakkı sahibinin, hakkını kullanmasına imkân doğduğu durumlarda öncelikle değerlendirmemiz gereken husus önalım hakkının türüdür. Bildiğimiz üzere önalım hakkı, kanundan doğan ve sözleşmeden doğan olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Hakkın kullanılması noktasında bu iki tür için farklı hususlar göz önünde bulundurulmalıdır. Yasal önalım hakkının kullanılması TMK’nın 734.maddesinde ele alınmaktadır: Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Önemle belirtilmelidir ki, kanundan doğan önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hususlar bu noktada sözleşmeden doğan önalım hakkı sahipleri hakkında da uygulanır. Fakat, şufa davasında durum böyle iken tapu iptal ve tescil davasının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Önalım Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Tapu iptal ve tescil davası önalım hakkı sahipleri bakımından, öncelikli olarak yasal önalım hakkı sahiplerine somut olayda kolaylık tanıyan bir hukuki imkandır. Paylı mülkiyetteki bir payın üçüncü kişilere satılması ve satış bedelinde muvazaa olması durumunda, paydaşın öncelikle başvurabileceği yol tapu iptali ve tescil davası açmaktır. Bu dava yoluna başvurabilecek kişiler TMK’nın 732.maddesinde “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.” ifadesi ile belirtilmiştir. Kanun hükmünden tapu iptal ve tescil davalarında davacının, istisnaları saklı kalmak üzere, paydaş olduğu anlaşılmaktadır. Tapu iptal ve tescil davası kural olarak bedelde muvazaa iddiası ileri sürülerek tapu kütüğünde taşınmaz mülkiyet hakkı sahibine karşı açılır.

Önalım Sözleşmesinin Tapu Kütüğüne Şerh Verilmesi

Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasının sözleşmeden doğan önalım hakkı sahibi bakımından sonuç doğurmasında önem teşkil eden şey önalım sözleşmesine şerh verilmesi hususudur. Sözleşmeden doğan önalım hakkının etkisi kuvvetlendirilmek için önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi hak sahipleri bakımından önemli bir uygulamadır. Önalım hakkı sahibi, tapu kütüğüne şerh verilen önalım hakkını belli koşullar çerçevesinde her malike karşı kullanabilir. Bu durum taşınmazın malik tarafından elden çıkartıldığı durumlarda hakkın taşınmazın yeni malikine karşı da ileri sürülebileceğini ifade eder. Taşınmaz satışında muvazaalı işlemler sonucunda hak sahibi tarafından en sık başvurulan yol ise şufa davası açmaktır. ŞUFA DAVASINDA SÜREÇ NASIL İŞLER? Şufa davası, önalım hakkı sahibi tarafından üzerinde hak sahibi olduğu taşınmazın satıldığı üçüncü kişilere karşı açılmaktadır. Şufa davası açan hak sahibi davacı, bedelde muvazaa yapıldığı ve bu nedenle hakkını kullanmasının kasıtlı olarak engellenmeye çalışıldığı iddiasında bulunur. Davacının iddiasını üçüncü kişi olan taşınmazın alıcısına yöneltmesi gerekir. Bu yöndeki iddiasını ileri süren hak sahibi ispat yükü altındadır. Şufa davasında bedelde muvazaa iddiası, iddiada bulunan şahsa göre farklı şartlandırılır. Bedelde muvazaa iddiası uygulamada çoğu zaman önalım hakkı sahipleri tarafından ortaya atılmaktadır, fakat zaman zaman bu iddianın muvazaalı işlemin taraflarınca ileri sürüldüğü de görülmektedir. BEDELDE MUVAZAA NASIL İSPAT EDİLİR? Muvazaalı işlem taraflarının, satış bedelinin gerçek bedelden yüksek gösterildiği iddiasında bulunmaları durumunda, bu iddialarını yalnızca yazılı delil ile ispat etmeleri halinde iddialarının dikkate alınacağı belirtilmiştir. Buna karşılık, üçüncü kişiler muvazaa iddialarını her türlü delille ispatlayabilirler. Delillerin yeterli kalmadığı durumlarda keşif ve bilirkişi incelemesi ile taşınmaz değerinin tespiti yapılabilir. Yargıtay kararlarında göze çarpan bir hususu ele almak gerekirse, muvazaa iddiasında bulunulduğu halde, başka hiçbir delil gösterilmediği takdirde yalnızca keşif ile ortaya konan taşınmazın gerçek bedelinin, satış bedelinden düşük olması halinin muvazaanın tek başına ispatı bakımından yetersiz kalacağıdır. Yargıtay kararlarını incelediğimizde uygulamada bedelde muvazaa iddiasında bulunan muvazaalı işlem tarafı kişiler için ispat yükü daha meşakkatli iken üçüncü kişi olan hak sahipleri bakımından ispat yükünün hafifleştirildiğini görürüz. Bu durumda kanun hükümlerinin önalım hakkı sahibini koruduğunu kabul etmemiz gerekir. a) Sözleşme taraflarının delil sunmaları Görünüşteki yazılı bir sözleşmenin aksini iddia eden tarafın Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK)’nun 200 vd. ve Türk Borçlar Kanunu’nun 12. maddeleri uyarınca iddiasını yazılı delil ile ispat etmesi zorunludur. Muvazaa sözleşmesi görünüşteki sözleşmeyi değiştirdiğine veya hükümsüz kıldığına göre ispat gücü kazanabilmesi için yazılı olması değinilen kanunların açık hükümleri gereğidir. Örneğin, tapulu taşınmazların devri şekle bağlıdır. Görünüşteki şekle bağlı devir sözleşmesi için düzenlenecek muvazaa sözleşmesinin geçerliliği şekle bağlı değilse de ispatı ancak yazılı delil ile mümkündür (YİBK 5.2.1947 gün, 1945/20 E.-1947/6 K.) b)Önalım hakkı sahiplerinin delil sunmaları Önalım hakkı sahipleri, tapuda satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterilmesi halinde, satış sözleşmesinin tarafı olmadığından üçüncü kişi olarak muvazaaya yönelik iddialarını her türlü delille ispatlayabilme imkanına sahiptirler. Dolayısıyla bu kişiler iddialarını ispat etme yolunda keşif, tanık, bilirkişi, yemin ve her türlü yasal delilden yararlanabilirler.

Hukuk Dairesi’nin 2016/14772 Esas no’lu Yargıtay kararında,

“Bu durumda mahkemece, muvazaa iddiasına münhasır olmak üzere, her iki tarafın tanık dahil her türlü delilleri toplanarak, sonucuna göre bedelde muvazaa iddiası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, satış sözleşmenin tarafı olmayan 3. kişi konumundaki önalım hakkı sahibinin muvazaaya ilişkin iddiasının yazılı delile bağlanması ve bunun için kesin süre verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.” İfadesi belirtilerek, bir yargılama sonucunda mahkemenin üçüncü kişi olan hak sahibine yazılı delil şartını zorunlu tutmuş olduğunu ve hak sahibi aleyhine karar verdiğini görürüz. Yargıtay tarafından bu mahkeme kararı, kanun hükmüne aykırılık nedeniyle bozulmuştur. TAŞINMAZ BEDELİ HANGİ DEĞER ÜZERİNDEN ÖDENECEKTİR? Bu bağlamda bedelde muvazaa konusuyla ilgili dikkat çekilmesi gerekilen nokta, önalım hakkı sahibinin hakkını hangi bedel üzerinden kullanabileceğine ilişkindir. Önalım hakkı sahibi, bedelde muvazaa olduğu iddiasını ispat ettiği ve bu ispatı kabul gördüğü takdirde taşınmazın tapu sicilinde yer alan satış bedelini ve bu bedel esas alınarak tapu sicil müdürlüğünden öğrenilecek tapu, harç ve giderlerini ödeme yükümlülüğü ortadan kalkacaktır. Hak sahibi bakımından, taşınmazın gerçek satış bedeli esas alınarak yeniden tapu sicil müdürlüğünden öğrenilecek tapu, harç ve giderlerinin miktarları da bu satış bedeline eklenerek bedeli ödeme yükümlülüğü doğar. Yargıtay hak sahibinin muvazaa iddiasını ispat edemediği durumlarda önalım hakkının tapuda yer alan bedel üzerinden kullanılacağını kabul etmektedir. İzmir avukat olarak, hukuki konularda size rehberlik etmek ve sorularınıza cevap vermek için buradayız. Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz. Hukuk Öğrencisi Zeynep AKILLI Av. Şükran Şevval KURNAZ Sosyal Medyada Bizi Takip edin https://www.facebook.com/kapitalhukuk https://www.instagram.com/kapitalhukuk/ https://tr.linkedin.com/company/kapi%CC%87tal-hukukv