Bu yazımızda deprem nedeni ile kira sözleşmesinin sona ermesi konusu ele alınacaktır.
GİRİŞ
Ülkemizin deprem açısından riskli bir bölgede yer alması sebebiyle binaların depreme dayanıklı şekilde yapılması önem arz etmektedir. Bu yazımızda konutların veya iş yerlerinin depremde zarar görmesi sebebiyle kiracının kiraya verene karşı sahip olduğu haklar yer alacaktır. Öncelikle genel olarak konut ve iş yeri kira sözleşmelerine kısaca değinildikten sonra kira sözleşmesinin sona ermesinden bahsedilecek ardından deprem nedeni ile kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiracının doğrudan fesih hakkı konusunda açıklamalar yapılacaktır.
GENEL OLARAK KONUT VE İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMESİ VE SONA ERMESİ
1-Kira Sözleşmesi
Kira sözleşmesi TBK md. 299 vd. hükümlerinde düzenlenmiş olup Kanun’a göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesinin varlığından söz edebilmek için sözleşmenin bazı unsurları içermesi gerekmektedir. Bu unsurlar tarafların karşılıklı anlaşması, kiraya veren tarafından sözleşmenin konusu olan mal veya hakkı geçici bir süreyle kiracıya kullandırma hakkının devri ve kira bedeli olarak sıralanabilir.
Kiraya veren ve kiracının Kanun gereği sözleşmeden doğan bazı borçları bulunur. Kiraya verenin kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmak ve vergi vb. yükümlülükler ile yan giderlere katlanma borcu; kiracının ise kira bedelini ödeme, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme, temizlik ve bakım giderlerini ödeme, ayıpları kiraya verene bildirme ile ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu vardır. Kira sözleşmesi belirli süreli yapılabileceği gibi belirli olmayan bir süre için de yapılabilir.
2-Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kira sözleşmesinin sona ermesi TBK madde 327 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Sözleşmenin sona ermesi halleri; kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermesi hali, olağanüstü fesih halleri ve kiracıdan veya kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle sona ermesi halleridir. Kira Sözleşmesinin Kendiliğinden Sona Ermesi Kira sözleşmesi TBK madde 327 gereğince açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse bu sürenin bitmesiyle kendiliğinden sona erer. Maddenin ikinci fıkrası tarafların bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürdükleri takdirde kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşmeye dönüşeceği hususunu düzenler.
Görüldüğü üzere kira sözleşmesi belirli süreli olduğunda sözleşme, anlaşılan sürenin tamamlanmasıyla sona erer. Burada dikkat edilmesi gereken nokta kira sözleşmesinin belirsiz süreli yapıldığı durumlarda fesih bildiriminin nasıl yapılacağıdır. TBK madde 328’de belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her birinin daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebileceği; fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin esas alınacağı hükme bağlanmıştır.
Maddenin ikinci fıkrasına göre sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.
Kanunda belirsiz süreli kira sözleşmesinde fesih bildirimi konusu düzenlenirken ”taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında fesih bildirimi” ve “taşınır kiralarında fesih bildirimi” ayrı başlıklarda düzenlenmiştir. TBK madde 329’a göre taşınmaz ve taşınır yapıya ait kira sözleşmelerinde taraflardan her biri sözleşmeyi yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdeti bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir. Taşınır kiralarında ise taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Olağanüstü Fesih Halleri
Olağanüstü fesih halleri Kanun’da üç başlık halinde düzenleme alanı bulmuştur. Buna göre önemli sebepler, kiracının iflası ve kiracının ölümü durumlarında fesih bildirimleri ayrı ayrı hükme bağlanmıştır.
a. Önemli Sebepler
Bu hususta önemli sebepler başlıklı TBK madde 331’e göre taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçları hakim tarafından somut olayın koşullarına göre karara bağlanır.
b. Kiracının İflası
Kanun’un 332. maddesinde kiracının iflası halinde feshin nasıl yapılacağı düzenlenmiştir. Bu madde hükmüne göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya verenin güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre vermesi gerekir. Bu süre içinde kiraya verene herhangi bir güvence verilmezse kiraya veren tarafından kira sözleşmesi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedilebilir.
c. Kiracının Ölümü
Kiracının ölümü halinde mirasçıları, TBK madde 333 gereği yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.
KİRACIDAN VEYA KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLER
Kira sözleşmesi, kiracıdan veya kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle sona erebilir. Bu hususta yalnızca başlıklara değinilecek olup kısa açıklama yapılacaktır.
a. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
Kira sözleşmesinin kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona erme durumları TBK madde 325/1’de tahliye taahhütnamesi, 352/2’de kira bedelinin düzenli ödenmemesi ve 352/3’de düzenlenen kiracının aynı il veya ilçede taşınmazının olması şeklinde düzenlenmiştir.
b. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle sona erme durumları ise TBK madde 350 ve 351’de hükme bağlanmıştır. Buna göre kira sözleşmesi, kiraya verenin gereksinimi, yeniden inşa etme isteği ve imar sebepleriyle veya yeni malikin gereksinimi sebepleriyle sona erebilecektir. Kira sözleşmesi ve sona ermesi konusunda genel bir bilgi verildikten sonra deprem sebebiyle kira sözleşmesinin nasıl sona ereceği hususundaki açıklamalara değinilecektir.
DEPREM NEDENİ İLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
6 Şubat 2023 tarihinde Kahramanmaraş merkezli yaşanan şiddetli depremler sonrasında ülkemizde çok sayıda il etkilenmiş ve zarar görmüştür. Mevzuata ve imara uygun yapılmayan ve kontrol edilmeyen yapılar on binlerce kişinin ölümüne sebep olmuş, yüz binlerce insanın ise yaralanmasına yol açmıştır.
Art ardına yaşanan ve çok sayıda yıkım ve enkaza yol açan bu doğal afet sonucu birçok yapı hasar görmüştür. Özellikle konut ve iş yerleri içinde oturulamayacak duruma gelen bina sayısı çok fazla olup kirada oturan kişiler kira sözleşmesini feshedip edemeyeceğini merak etmektedir. Çalışmamızın devamında bu husus incelenecektir.
Yukarıda da bahsedildiği üzere kira sözleşmesi bazı olağanüstü hallerde feshedilebilir. TBK madde 331 kapsamında taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Bu maddeye dayanarak kiracı, deprem nedeni ile yapının az hasarlı olması durumunda sözleşmeyi yasal fesih bildirim sürelerine dikkat ettiği takdirde her zaman feshedebilir. Bununla birlikte aynı Kanun’un 306. maddesinde kiralananda ayıp hususu düzenlenmiştir.
DEPREM NEDENİ İLE KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
İşbu maddenin ikinci fıkrasına göre ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir ve TBK madde 358’e göre kiraya veren kusursuzluğunu ispat edemediği sürece tazminat talep edebilir.
Deprem sebebiyle orta hasarlı olan yapının, madde metninde düzenlendiği gibi kullanıma elverişliliği ortadan kalkar ya da önemli ölçüde engellenir ve ayıp giderilmezse kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı bulunduğu gibi maddenin üçüncü fıkrası gereği kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Bu husus kiraya verenin kullanıma açık ve depremden zarar görmemiş başka bir taşınmazı bulunduğu halde geçerli olabilecektir.
TBK 136’da düzenlenmiş olan ifa imkansızlığı başlıklı maddede, borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa borcun sona ereceği düzenlenmiştir. Deprem nedeni ile yapının ağır hasar görmesi sonucu bu madde hükmü uygulanarak kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş olacaktır ancak kiracının zararlarını talep edebilmesi için kiraya verene karşı bildirim yükümlülüğü bulunmaktadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7564 E., 2015/1172 K. sayılı kararı konumuzun daha anlaşılır olması için önemlidir: “…Kural olarak kiralayan, taşınmazı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. Satım akdi kira ilişkisini kendiliğinden ortadan kaldıran bir sebep olmadığından, kiralananı satın alan yeni malik de kiralananı kullanıma uygun halde bulundurma borcu altındadır. Kiralayanın bu sorumluluğu ayıba karşı tekeffül borcunu da içine alır.
Diğer bir anlatımla kiralayan sözleşme süresince kiralananda meydana gelen bozuklukları ve eksikleri kiracının bir kusuru yoksa gidermekle yükümlüdür. Sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kiralananın tamir ve bakım gereksinimi doğarsa kiracı bozuklukların önemine ve niteliğine göre kiraya verene bu durumu bildirmek ve tamiri konusunda uygun bir süre vermekle yükümlüdür.
Uyuşmazlığın çözümlenmesi taraflar arasındaki sözleşmenin haklı nedenle feshedilip edilmediğine bağlıdır. Kiralananın içinde oturulamayacak şekilde deprem riski altında olduğu tespit edildiği takdirde haklı nedenle fesihten söz edilebilecektir.
Aksi takdirde ayıbın derecesine göre kiracının ve kiralayanın haklarının değerlendirilmesi gerekir. Dosya kapsamından kiralananın içinde bulunduğu binanın deprem riskinin hangi boyutta olduğu, yıkılması gerekip gerekmediği veya depreme karşı güçlendirme yapılması ile yetinilmesi konularında İTÜ ‘den konusunda uzman bir bilirkişi heyetinden rapor alınması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmesi doğru değildir.”
SONUÇ
Ülkemiz bulunduğu bölge itibariyle deprem açısından çok riskli bir alanda yer aldığından yapılan inşaatların depreme dayanıklı olması gerekir. Bunun için hukukumuzda bulunan Deprem Yönetmeliği ve mevzuatın doğru şekilde kullanılması var olan deprem riskine karşı her zaman hazır olmamıza yardımcı olacak ve göz göre göre gelen afette kayıplar vermemize engel olacaktır.
Bu sebeple yapıların imara uygun yapılması ve yetkililerin kontrol mekanizmasının iyi çalışması çok büyük önem arz etmektedir. Yukarıda detaylıca arz edildiği üzere depremde zarar görmüş yapılarda somut olaya ve kiralananın durumuna göre kira sözleşmesinin sona erme halleri farklılık gösterecektir. Bu sebeple, bu hususlarda hukuki destek ve yardım almak isterseniz uzman avukatlarımıza danışabilirsiniz.
Avukat İzmir olarak, hukuki konularda size rehberlik etmek ve sorularınıza cevap vermek için buradayız. Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz.
Stj. Av. İrem TÜRKOĞLU
Av. Ezgi KUTLUAY ELBASAN
Sosyal Medyada Bizi Takip edin
https://www.facebook.com/kapitalhukukhttps://www.instagram.com/kapitalhukuk/https://tr.linkedin.com/company/kapi%CC%87tal-hukuk
