KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Kira tespit davası, kiracı ya da kiraya veren tarafından her zaman açılabilen kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin davadır. Uygulamada, genellikle kira artış davası olarak bilinse de, kiracı tarafından da kira bedelinin düşürülmesi talepli olarak kira tespit davası açılabilir.Aynı zamanda, Türk Borçlar Kanunu’nun 343. Maddesine göre: “Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.” Bu sebeple kira sözleşmelerinde, kiracı aleyhine sadece kira tespit davasıyla kira bedelinin belirlenmesine ilişkin olarak değişiklik yapılabilir. Bunun dışında, kiracı aleyhine başkaca hiç bir değişiklik yapılamaz.Kira bedelinin belirlenmesi TBK m. 344 te düzenlenmiştir. Bu maddeye göre kira bedelinin belirlenmesinde 3 ihtimal mevcuttur:

• Taraflar arasında anlaşma olması hali

Bu halde kira bedeli taraflar arasındaki anlaşmaya göre belirlenir; ancak burada kanun koyucu, kiracıları korumak adına sözleşme özgürlüğüne kısıtlama getirmiştir. Bu sebeple, kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalarındaki değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenmelidir. Bir örnekle açıklayacak olursak, mevcut durumda 2.000 TL olarak belirlenen kira bedelinde bir sonraki yıl % 30 artış yapılacağı kararlaştırılmış olsa dahi, TÜFE ortalaması % 25 ise, kira bedelindeki artış TÜFE ortalamasına göre % 25 üzerinden yapılacaktır.

• Taraflar arasında anlaşma olmaması halinde ise,

Kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalardaki değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından belirlenir.  Bu düzenleme, 17.01.2019 tarihinde değiştirilmiştir. Bu tarihten önce, kira bedeli bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalardaki değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenmekteydi.

• Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinin mevcut olması hali 

 Beş yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesi mevcutsa, taraflar arasında bir anlaşma yapılmış dahi olsa kiraya veren hâkim tarafından kira bedelinin belirlenmesini talep edilebilir. Bu durumda hakim, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalardaki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde kira bedelini belirleyecektir. Yani beş yılın sonunda emsal kira bedellerine göre kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilecektir.

Kira Bedelinin Belirlenmesi veya Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir?

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak bu davanın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğurması isteniyorsa bunun için öncelikle yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce bu davanın açılması veya bu süre içinde kiraya veren tarafından kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir. Ayrıca, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hüküm mevcut olmalıdır. Bu koşullar sağlandığı takdirde; yeni kira dönemi sonunda mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Yeni Malik Kira Tespit Davası Açabilir Mi? 

Kiralananın el değiştirmesi yani malikin yeni veya eski olması durumu, kira tespit davası açısından bir anlam ifade etmeyecektir. Dolayısıyla eski malik, kira tespit davası açabilme konusunda hangi noktadaysa yeni malik de o noktadan devam edecektir. Örneğin; eski malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin üzerinden 3 yıl geçmiş olsun. Bunun yanında, eski malik yeni kira dönemine geçmeden 30 gün önce kira bedeli artırımı için kiracıya yazılı ihtarda bulunduysa; bu durumda yeni malik, yeni kira dönemi içerisinde kira tespit davasını ikame edebilecektir.Kira bedelinin Uyarlanması Davası ile Farkları Nelerdir?Kira tespit davası ile kira bedelinin uyarlanması davası da birbiriyle karıştırılmamalıdır.  Kira bedelinin uyarlanması davası sadece olağanüstü haller sebebiyle açılmakta ve kira bedeli Tüfe oranlarındaki artış oranlarıyla veya herhangi bir sınırla bağlı olmaksızın arttırılmaktadır.Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz. İzmir avukat olarak, hukuki konularda size rehberlik etmek ve sorularınıza cevap vermek için buradayız.Av.Ezgi ElbasanAv.Harun Ümit ErenSosyal Medyada Bizi Takip edinhttps://www.facebook.com/kapitalhukukhttps://www.instagram.com/kapitalhukuk/https://tr.linkedin.com/company/kapi%CC%87tal-hukuk