KİRALANANDA YENİLİK VE DEĞİŞİKLİK YAPILMASI
Kiracılar bazen ihtiyaç oluşması ya da başkaca sebeplerle kiralananda değişik ve yenilikler yapmaktadırlar. Bu yenilik ve değişikliklere; balkonun pvc sistemi ile içeriye dahil edilmesi, doğalgaz tesisatı döşenmesi, evin elektrik su tesisatını yenilemesi, zeminin parke yaptırılması, banyoya duşa kabin yaptırılması gibi örnekler verilebilir. Bu gibi durumlarda kiracı ile ev sahibi arasında kira bedelinde indirim, kiralananda ortaya çıkan değer artışı hususu gibi önemli sorunlar ortaya çıkmaktadır. Taraflar sorunların çözümü için ise kendileri veya İzmir avukat olarak araştırdıktan sonra buldukları avukatları aracılığıyla bulmaya çalışmaktadırlar.
Burada yenilik ve değişiklikten ne anlaşılması gerektiği önemlidir. Kiracının kiralanana karşı bakım borcu ve kiralanana ilişkin diğer faaliyetler yenilik ve değişiklik kapsamına girmeyecektir. Kiracının kiralananı sözleşme kapsamında kullanım amacına uygun olarak kullanması önemlidir. Yenilik ve değişiklikten anlaşılması gereken ise yapılan faaliyetler ile eşyanın özüne müdahale edilmesidir. Kiralananda yenilik yapıldığında çoğunlukla eşyanın kullanımında bir iyileştirme ve konfor amaçlanmaktadır. Değişiklik yapıldığı durumlarda ise, kiralanan sözleşmede kararlaştırılan durum ve şekilden daha farklı bir duruma getirilmektedir. Bunlara örnek olarak; konut içinde duvarın yıkılması, tuvalet veya kapı yerlerinin değiştirilmesi gibi hususlar gösterilebilir. Yapılan bu değişiklikler ile kiralananda bir değer artışı meydana gelmektedir.
Kiracı kiralananda olağan kullanım sonucu ortaya çıkan bakım giderlerini kendisi ödemekle yükümlüdür. Bunlara kiralanandaki musluğun contasının olağan bir kullanım sebebiyle bozulması, kapı kolunun kilidinin bozulması, ampulün patlaması halinde onarılması gerekliliği gibi örnekler verilebilir. Kiracı bu türden bakım ve ufak ayıpları gidermek zorundadır. Olağan kullanımdan anlaşılması gereken ise kiralananın sözleşmede öngörülen amaç ve kapsam dahilinde gündelik hayat içerisinde kullanılmasıdır. Olağan kullanımı aşan büyük bakım ve onarım masrafları ise kiraya verene aittir ve kural olarak kiraya veren tarafından yerine getirilmesi gerekir. Bunun dışında kiracının kusuru sebebiyle ortaya çıkan ve onarım gerektiren işlerden yine kiracı sorumludur.
Türk Borçlar Kanunu madde 334’e göre “Kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.”
Türk Boçlar Kanunu madde 316’ya göre ise kiracı; kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak yükümlülüğü altındadır.
Kiracının kiralananı kullanma hakkı kural olarak onun kiralananda yenilik ve değişiklik yapma yetkisini içermemektedir. Bununla ilgili olarak Türk Borçlar Kanunu’nda özel bir hüküm de getirilmiştir.
TBK md.321: “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.”
Hükümden de açık olduğu üzere kiracının yenilik ve değişiklik yapabilmesi kiraya verenin yazılı rızasına bağlanmıştır. Kiraya verenin vereceği rıza yenilik ve değişiklik çalışmalarından önce olabileceği gibi çalışmalar sırasında ve çalışmalar bittikten sonra da bu rıza verilebilir. Burada rızanın yazılı şekilde yapılması bir geçerlilik şartıdır. Rıza beyanı kiracıya ulaştıktan sonra geri alınamayacaktır. Dolayısıyla her iki tarafın da birbirlerine yapacakları beyanlar için bir avukattan ve bilhassa İzmir avukat olarak yaptıkları arama sonucu buldukları avukatlardan yardım almaları gerekmektedir.
Kiraya Verenin Yazılı Rızası Olmaksızın Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması:
Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Bunun dışında kiracı, kira sözleşmesi kapsamında kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür.
“Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı iş yeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.” TBK 316/2
Kiralananda yapılan yenilik ve değişikliğe kiraya verenin rıza göstermemesi durumunda kiralanan eşyada herhangi bir değer artışı meydana gelmişse kiracı bundan dolayı herhangi bir hak talep edemeyecektir. Kiralanan eşya, değişiklik ve yenilikle değer kazanmışsa ve kiracı eski duruma getirmemiş ya da kiraya veren eksi hale getirme talebinde bulunmamışsa kural olarak kiracı kiralananda ortaya çıkan değer artışını isteyemeyecektir. Buna karşılık yapılan yenilik ve değişiklikle kiralananda bir değer azalması meydana gelmişse kiracı bunu tazmin etmek zorundadır. Görüldüğü üzere yenilik ve değişiklik beraberinde girift bir hukuki ilişkiyi de getirmektedir. Bu yüzden bir avukat veya İzmir avukat olarak yaptığınız arama sonucu bulduğunuz avukatla bu süreci yürütmeniz faydalı olacaktır.
Kiracının kiralananda zorunlu olmayan tamiratlar yapması durumunda kiraya verenin rızasını almadığı durumda bu tamir masraflarını kira bedelinden mahsup etme hakkı da yoktur.
Tüm bu izah edilenler doğrultusunda her bir uyuşmazlık kiralananın niteliği ve kira sözleşmesi esas alınarak ayrıca incelenmelidir. Kiralananın niteliği ve kullanımına göre zorunlu ve faydalı tadilat ve masraflar değişkenlik göstermektedir. Bu sebeple kira sözleşmesi hazırlanmasından başlanılarak anahtar teslim aşamasına kadar tüm sürecin tanıdığınız bir avukat ile veya İzmir avukat olarak yaptığınız arama sonucu İzmir ilinde konusunda uzman bir avukat ile yürütülmesi hak kayıplarına uğramamak adına faydalı olacaktır.
