ÖNALIM HAKKI NEDİR?

ÖNALIM HAKKI (ŞUFA)NEDİR?

Paylı mülkiyette herhangi bir paydaş üçüncü bir kişiye payını satmak istediğinde diğer paydaşlara söz konusu payı öncelikli olarak satın alma hakkı verilmesi önalım hakkı yani şufa olarak isimlendirilir. Bu hak, paylı mülkiyetinin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satışıyla kullanılabilir hale gelir. Hak sahibinin önalım hakkını kullanması yeni bir hukuk ilişki meydana getirdiğinden bu hak yenilik doğuran bir haktır.

Türk Medeni Kanunu’nda düzenleme alanı bulan önalım hakkıyla paylı mülkiyette payını satmamış olan diğer paydaşlara dava hakkı tanınmıştır. Böylelikle üçüncü kişilerin dışarıdan taşınmaza paydaş olarak girmesi zorlaştırılarak taşınmazın paydaşlar arasında kalması ve mevcut paydaşlar arasında devam eden düzenin bozulmaması hedeflenmiştir.

Önalım Hakkı Kim/Kimler Tarafından Hangi Durumlarda Kullanılabilir?

Önalım hakkı, ancak paylı mülkiyetinin söz konusu olduğu taşınmazlarda kullanılabilir. Kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin söz konusu olduğu taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamaz.

TMK’nın 732. maddesinde yasal sufa hakkı düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, “paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler”.

Buna göre taşınmazda paydaş olmayan ancak kişisel bir alacak hakkına sahip olan kimseler veya taşınmazda sınırlı bir ayni hakka sahip olanlar önalım hakkına sahip değildirler.

Birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanması halinde, hisse oranlarına bakılmadan önalım konusu pay bu haklarını kullanan paydaşlar arasında eşit bir şekilde paylaştırılır.

Önalım hakkı ancak fiilen taksim edilmemiş taşınmazlarda kullanılabilmektedir. Müşterek mülkiyete tabi taşınmazda hangi paydaşın gayrimenkulün hangi bölümünü kullanacağı sözleşmeyle veya fiilen paydaşlar arasında belirlenmişse bu taşınmazdaki payın satışı halinde artık şufa hakkı kullanılamayacaktır. Yargıtay içtihatlarıyla istikrar kazandırılan bu durum paydaşların kararlaştırdığı kullanım şeklinin bir paydaş tarafından bozularak hakkın kötüye kullanılmasının engellenmesi hedeflenmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 10.11.2020 tarih; 2017/1950E., 2020/853K. Sayılı içtihadına göre de “…önalım davasına konu payın bulunduğu taşınmazda paydaşlar arasında fiili taksim yapıldıktan sonra, bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, aynı taşınmazda farklı bir bölüm kendisine bırakılan ve satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz.

Kötü niyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. …O hâlde, dosya kapsamından taşınmazda fiili taksimin mevcut olduğu ve davalının payını nar bahçesi hâline getirerek kullanan paydaştan satın aldığı, bu nedenle de davacıların ön alım hakkını kullanmalarının dürüstlük kurallarına (TMK m.2) aykırılık oluşturacağı kabul edilmelidir…”

Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı Nedir?

Tarım arazisi; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nun “tanımlar” başlığı altında “Toprak, topografya ve iklimsel özellikleri tarımsal üretim için uygun olup, halihazırda tarımsal üretim yapılan ve yapılmaya uygun olan veya imar, ihya, ıslah edilerek tarımsal üretim yapılmaya uygun hale dönüştürülebilen arazi” şeklinde tanımlanmaktadır.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nun 8/İ maddesi uyarınca;

Mirasçıların terekede bulunan tarımsal arazi hakkında aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulmasına karar vermeleri halinde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer ortaklar
Tarımsal arazilerin satılması halinde, sınırdaş tarımsal arazi malikleri şufa hakkına sahiplerdir. Bu düzenlemeyle birlikte komşu tarımsal araziler birleştirilerek tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi istenmektedir.

Tarımsal arazi vasfında bir taşınmazın üçüncü kişilere satışı halinde taşınmaza komşu olan malikin yasal şufa hakkını kullanmasına imkan sağlanmıştır. Burada önem teşkil eden husus, önalım hakkının kullanılabilmesi için ortada tarımsal arazi vasfını taşıyan arazinin varlığı ve bu araziler arasında bir sınır komşululuğunun olmasıdır. Yani dava konusu taşınmazın tarımsal arazi vasfını taşıması ön koşuldur. Böylelikle sınırdaş malik, tarımsal arazi vasfındaki komşu parselin satıldığını öğrendiği zaman veya komşu parselin malikinin, taşınmazını satacağını bildirmesi halinde şufa hakkını kullanabilecektir.

Önalım Hakkı Kime Karşı Kullanılabilir?

Önalım hakkı ancak bir paydaşın payını satın alan alıcıya karşı kullanılabilmektedir. Taşınmazın alıcısı üçüncü kişi aynı zamanda şufa davasının davalısıdır. Kısaca, şufa davasında payını satan paydaşa karşı dava açılmayacaktır.

Önalım hakkı, üçüncü kişilere karşı kullanılabilen bir haktır. Paydaşın diğer bir paydaşa yaptığı satışlarda şufa hakkının kullanılmasından bahsedilemeyecektir.

Önalım Hakkı Nasıl Kullanılır? Önalım Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Önalım hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilmektedir. Yukarıda açıklandığı üzere, taşınmazın paydaşlarından herhangi biri, taşınmazı satın alan üçüncü kişi alıcıya karşı bu davayı açmalıdır.

Bu davada görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Önalım Hakkını Kullanma Süresi Ne Kadardır?

Paydaşlara süresiz bir şekilde dava açma hakkı tanımak, alıcının hukuki güvenliğini tehlikeye atarak onu zor durumda bırakmak anlamına geleceğinden önalım hakkının kullanılabilmesi için kanunda bir süre öngörülmüştür.

Şufa hakkı sahibi paydaşlara, taşınmazın alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde;
Şufa hakkı sahibi paydaşlara,satış, noter vasıtasıyla birdirilmemiş ise her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde önalım hakkının kullanılması gerekir.

Burada belirtilen süreler, hak düşürücü süreler olup bu süreler geçtikten sonra şufa davası açılması mümkün değildir.

Önalım Hakkından Feragat Etmek Mümkün Mü?

Önalım hakkı özel hukuk ilişkilerinden doğan bir haktır. Bu sebeple hak sahibi olan paydaş söz konusu haktan feragat edebilmektedir. Genel nitelikte şufa hakkından feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmektedir.

Somut bir satışta şufa hakkını kullanmaktan feragat ise adi yazılı şekilde yapıldığı takdirde geçerli olur. Bu durumda feragat eden hak sahibi paydaş, taşınmazın tekrar satışı halinde önalım hakkını yeniden kullanabilir.

Burada ifade etmek gerekir ki, somut bir satış ile ilgili olmayan ve genel niteliktek şufa hakkından feragatin adi yazılı şekilde yapılması hiçbir hukuki sonuç doğurmaz.