Bu yazımızda kentsel dönüşüm kararı ve kat maliki ilişkisi ele alınacaktır. Bunu yaparken, bu karara katılmayan kat malikinin durumuna ışık tutulacaktır.
GİRİŞ
6306 sayılı Afet Riski Alanlarının Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6’ncı maddesine göre ‘..karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır.’ denilmek suretiyle kentsel dönüşüm faaliyetleri kapsamında alınan kararlara katılmayan kat maliklerinin arsa paylarının, karara katılan maliklere veya üçüncü kişilere satılacağı düzenlenmiştir. İlgili kanun maddesine söz konusu edilen satış işlemi, yine aynı kanunun 15/A maddesine ve 6’ncı maddesine göre açık artırma usulü ile gerçekleştirilecektir. Ancak satış aşamasına gelene değin gerçekleştirilecek işlemlerde hukuka aykırılık söz konusu olabileceğinden, kentsel dönüşüm kararına katılmayan kat maliklerinin bu hukuka aykırılık teşkil eden işlemlere ve bu kararlara karşı hukuki yollara başvuruda bulunabilme hakları mevcuttur.
6306 sayılı kanun ile günlük yaşantımıza dahil olan kentsel dönüşüm ile amaçlanan, afet riski ile karşı karşıya kalan yapıların daha sağlam temeller atılmış dayanıklı konutlara dönüştürülmesidir. Bir taşınmazda veya taşınmazlarda kentsel dönüşüm sürecinin başlatılabilmesi için ya bir bölgenin riskli bölge ilan edilmesi ya da o yapı veya yapıların riskli yapı olarak ilan edilmesi gerekmektedir. Bu tespitler yapıldıktan sonra ise konutların kentsel dönüşüm sürecine girebilmesi için kat maliklerinin en az üçte iki çoğunluğunun bu uygulamanın hayata geçirilmesi konusunda kararı gerekmektedir. Peki bu durumda, kentsel dönüşüm kararına katılmayan kat maliklerinin durumu ne olacaktır?
Kentsel dönüşüm kararına katılmayan kat maliklerinin, bu karara katılan en az üçte iki çoğunluk kat maliklerinin kararına istinaden, arsa paylarının ya karara katılan kat maliklerine ya da üçüncü kişilere bile satılma ihtimali söz konusu olduğundan hak kayıpları doğabilmektedir. Yazımızda bu konulara değiniyor olacağız.
RİSKLİ ALAN VE RİSKLİ YAPI NEDİR?
6306 sayılı Afet Riski Alanlarının Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un ‘Tanımlar’ başlıklı 2/ç maddesine göre riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı; riskli yapı ise yine aynı kanunun 2/d maddesine göre, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade etmektedir. Bu tanımdan yola çıkılarak bir yapının riskli yapı kabul edilebilmesi için;
- Ekonomik ömrünü tamamlamış olması,
- Yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıması gerekmektedir.
Riski alan, zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşmalar sebebiyle hem can hem de mal kayıplarına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan zeminleri ifade etmektedir. Riskli alan, Cumhurbaşkanınca re’sen yani kendiliğinden ilan edilebileceği gibi maliklerin Bakanlığa yaptıkları başvurular üzerine de ilan edilebilir. Fakat önemle belirtmek gerekir ki, bu işlemlerin gerçekleştirilebilmesi için maliklerce herhangi bir karar alınması gerekmemektedir. Yani yalnızca bir malik dahi yapının riskli olduğunun tespitini talep edebilir veya riskli alan ilanı başvurusunda bulunabilir. Bu sebeple ilgili işlemler hukuka aykırılık teşkil ettiği takdirde, her malik riskli yapının tespitine itiraz edebilir veya riskli yapı kararına karşı dava açabilir.
Fakat şu noktada önemle belirtmek gerekir ki, bu işlemlerin gerçekleştirilmesi için malikler tarafından herhangi bir karar alınması gerekmemektedir. Yalnızca bir malik dahi yapının riskli yapı olduğunun tespitini talep edebilir veya riskli alan ilanı için başvuruda bulunabilir. Bu sebeple ilgili işlemler hukuka aykırı olduğu takdirde, her malik riskli yapı tespitine itiraz edebilir veya riskli alan ilanına karşı dava açabilir. İtiraz veya dava açma yollarının tüketilmesi ya da bu yollara başvuru sürecinin geçmesi durumunda riskli alan tespitine ya da riskli alan kararına yönelik işlemler kesinleşir. Kentsel dönüşüm uygulamaları ise işlemlerin kesinleşmesinden sonra başlayacaktır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE ALINABİLECEK KARARLAR
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak uygulamalara, taşınmaz maliklerinin sahip oldukları hisselerinin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Maliklerin temel olarak alabileceği 3 karar vardır:
- Güçlendirme kararı,
- Yıkım kararı,
- Yıkım ve yeniden inşa kararı
Kural olarak riskli yapının yıktırılması gerekmektedir. Ancak malikler güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirirlerse riskli binanın güçlendirilmesi de söz konusu olabilir. Bunun haricinde malikler, yalnızca binanın yıkılmasına karar verebilecekleri gibi yıkılıp yeniden inşa edilmesine de karar verebilir. Herhangi bir karar alınmadığı takdirde idarenin maliklere verdiği süre sonunda riskli yapının yıktırılması gerekir.
Uygulamada en sık alınan kararın, riskli yapının yıktırılarak yeniden inşa edilmesi olduğu görülmektedir. Malikler, gerçekleştirdikleri toplantı ile binanın yıkılarak yeniden inşa edilmesine karar verebilir. Bu toplantının yer ve saatinin tüm maliklere bildirilmesi gerekir. Zira karar alma sürecinde tüm maliklerin katılımının sağlanması esastır. Ancak yapılan çağrıya rağmen maliklerin tamamının toplantıya katılmadığı durumda da toplantıya katılanlarca karar alınması mümkündür.
Alınan kararın yazılı olması şart değildir. Öyle ki, alınan kararın imzalı karar tutanağıyla ispatı mümkün olduğu gibi, sonradan müteahhitle imzalanan bir sözleşme veya müteahhide verilen vekaletname ile de ispatlanması mümkündür. Ancak alınan kararın ispatının daha kolay yapılabilmesi için imzalı karar tutanağı tutulması yerinde olacaktır.
ALINAN KARARIN VE TEKLİFİN DİĞER MALİKLERE TEBLİĞ EDİLMESİ
Karar alınması sonrasında maliklerin müteahhit ile bir sözleşme akdetmeleri gerekmektedir. Bununla birlikte karara katılmayan maliklerin de sözleşme şartlarını kabul ederek müteahhitle anlaşmaları mümkündür. Bu sebeple gerek alınan kararın gerekse imzalanacak sözleşmenin şartlarının diğer maliklere bildirilmesi icap etmektedir. Uygulama Yönetmeliği’nin 15’inci maddesine göre; alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Tebligat Kanunu uyarınca tebliğ edilmelidir. Bu tebliğe 15 gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmesi gerektiği aksi takdirde arsa paylarının satılacağı hususunun yer alması zorunludur.
KARARA KATILMAYAN MALİKLERİN BAŞVURABİLECEĞİ HUKUKİ YOLLAR NELERDİR?
Öncelikle yukarıda izah edilen işlemlerin hukuka uygun olması gerekmektedir. Bu işlemlerin hukuka uygun olduğunu ispat yükü, kentsel dönüşüm kararı alan maliklere aittir. Bu noktada karara katılmayan maliklerin kentsel dönüşüm sürecindeki aşamalarda hukuka aykırılık bulunduğunu ileri sürerek dava açmaları mümkün olacaktır. Bu davaların hangi koşullarda hangi işlemlere karşı nasıl açılabileceğine ilişkin detaylı bilgiyi bizlere ulaşarak öğrenebilmeniz mümkündür.
KENTSEL DÖNÜŞÜM KARARINA KATILMAYAN MALİKLERİN ARSA PAYLARININ SATILMASI
Karara katılmayan ve teklifi kabul etmeyen maliklerin arsa payları, Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesine göre belirtilen usulle öncelikle karara katılan paydaşlara satılacaktır. Paydaşlara satış gerçekleştirilmediği takdirde ne yapılacağının belirlenmesi için riskli yapılar ve riskli alanlar açısından ikili bir ayrım yapılmalıdır.
Kentsel Dönüşüm Riskli Alanlarda Gerçekleştiriliyorsa
Riskli alanlarda, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde söz konusu paylar rayiç bedeli Bakanlık’ça ödenmek kaydıyla tapuda Hazine adına re’sen tescil edilir. Hazine adına tescil edilen paylar, maliklerce alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlık’a tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlık’ça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdare’ye devredilir.
Kentsel Dönüşüm Riskli Yapıda Gerçekleştiriliyorsa
Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşmayı kabul eden üçüncü şahıslara satış yapılmaya çalışır ve alıcı çıkana kadar satış işlemi tekrarlanır.
KENTSEL DÖNÜŞÜM KARARINA KATILMAYAN MALİKLERİN ARSA PAYLARININ SATILMASI ŞARTLARI
Kentsel dönüşüm uygulamalarının devam edebilmesi için karara katılmayan maliklerin paylarının satılması elzemdir. Payların satışının hukuka uygun kabul edilebilmesi için Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesinde aranan şartların sağlanması gerekmektedir. Bahsi geçen şartlar ise şu şekildedir;
- Riskli yapı tespitinin yapılmış olması,
- Maliklerce pay satışı kararının alınması,
- Pay satışına esas alınacak rayiç bedelin tespit ettirilmesi,
- Pay satışı kararının, karara muhalif kalan paydaşlara tebliğ edilmesi,
- Müdürlüğü/Belediyeye başvuruda bulunulması
KENTSEL DÖNÜŞÜM KARARINA KATILMAYAN MALİKLERİN ARSA PAYLARININ SATILMASI USULÜ
Yapılan başvuru üzerine ilgili idare bünyesinde, arsa paylarının rayiç bedelini tespit etmek ve satış işlemini gerçekleştirmek üzere, bedel tespiti komisyonu ile satış komisyonu teşkil olunur. Arsa paylarının rayiç değeri, maliklerce tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek bedel tespiti komisyonunca belirlenir. Belirlenen bu bedelden az olmamak şartıyla satış işlemi gerçekleştirilir. Şayet karara katılmayan malik daha sonradan fikrini değiştirirse, satış gerçekleştirilene kadar her zaman teklifi kabul edebilir. Kararın ve teklifin kabul edilmesi durumunda satış işlemi hükümsüz kalacaktır.
PAYLARIN SATIŞI İŞLEMİNE KARŞI BAŞVURULABİLECEK HUKUKİ YOLLAR
6306 sayılı Kanun m.6/9’a göre, ‘Bu kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.’
Pay satışına yönelik başvurunun reddi, bedel tespiti, satış ilanı ve pay satışı icrai nitelikte olduklarından birer idari işlemdir. Dolayısı ile bu işlemlere karşı işlemin tebliğinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açılabilir. Bedel tespit komisyonunun belirlenmesi gibi icrai nitelikte olmayan işlemlere karşı ise tek başlarına doğrudan dava açılamayacaktır.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.11’e göre, ‘İlgililer tarafından idari dava açılmadan önce, idari işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılması üst makamdan, üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan, idari dava açma süresi içinde istenebilir. Bu başvurma, işleme başlamış olan idari dava açma süresini durdurur.’ Pay satış usulü kapsamında gerçekleştirilen idari işlemlere karşı malikler ihtiyari olarak üst makama başvurabilir.
Avukat İzmir olarak, hukuki konularda size rehberlik etmek ve sorularınıza cevap vermek için buradayız. Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz.
Av. Harun Ümit EREN
Sosyal Medyada Bizi Takip edin
https://www.facebook.com/kapitalhukuk
