Bu yazımızda kiralananda ayıp türlerinden bahsedilecektir. Genel Olarak Ayıp Kavramı ve Kiralananda Ayıp Nedir?
Ayıp kavramı, Türk Borçlar Kanunu’nun 219. Maddesinde sadece satış sözleşmelerine ilişkin olarak açıklanmış, diğer sözleşmelerde de bu tanımdan faydalanılmıştır. TBK m. 219 hükmü şöyledir :
“Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğe aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran ve önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından sorumlu olur.” Kira sözleşmeleri bakımından ayıp kavramını inceleyecek olursak; kiraya veren, kiralananı kira sözleşmesinde kararlaştırılan şekilde, kiracının kullanımına uygun ve ondan yararlanmasını sağlayacak bir biçimde teslim etmelidir.
Kiralananda Ayıp Türleri Nelerdir?
Kiraya veren, kiralananın kullanıma uygun bir şekilde teslim edilmemesinden sorumludur. Bu suretle, kiraya veren kiralananda bulunan önemli ölçüde veya maddi, hukuki ya da ekonomik ayıplardan sorumlu olacaktır. Bu yazımızda sadece kiralanandaki ayıp türlerini örneklerle birlikte sırasıyla tek tek inceleyeceğiz.
Kiraya verenin bahsedilen ayıplardan sorumluluğuna ilişkin yazımıza ise, sitemizden ulaşabilirsiniz. Önemli Ayıp- Önemli Olmayan Ayıp Nedir?
Önemli veya önemli olmaya ayıp kavramı TBK m. 304’te düzenlenmiştir. Anılı madde şöyledir :
“Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir”Önemli ayıp, kiralananın, sözleşmede öngörülen kullanılma elverişliliğini ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan ayıptır. Örneğin, sözleşme konusu edilen lokantada mutfak bacasının veya tuvaletin bulunmaması, doğalgaz ısıtmalı olarak kiralanan taşınmazda konut içine hat çekilmemiş olması gibi.
Önemli olmayan ayıp ise kiralananın kullanılma elverişliliğini azaltmayan, azaltsa bile tamamen ya da esaslı biçimde ortadan kaldırmayan ayıptır. Kiralanan konut pencerelerindeki çatlak camlar, mutfak tabanındaki kırık karolar da önemli olmayan ayıplara örnek olarak gösterilebilir.
Önemli ve önemli olmayan ayıp kavramlarını şimdi de Yargıtay kararları çerçevesinde inceleyelim.
“…Türk Borçlar Yasasının 304. maddesi uyarınca kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verene kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği, TBK.nun 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını, TBK.nun 308. maddesinde kiraya verenin kusurlu olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü olduğu hususları düzenlenmiştir... Önemli aypılardan sayılan riskli yapı özelliği kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp olması karşısında, kiraya veren malikin taşınmazının hukuki ve fiili durumunu bilmediğini iddia etmesi hayatın olağan akışına aykırı olup iyiniyet kulları ile bağdaşmayacağından, davalının kusurlu olduğunun kabulü gerekir…” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/5481 E., 2018/10827 K.)
Kiralananda Maddi Ayıp Nedir?
Kiralananın cismani varlığında olup kullanım elverişliliğini engelleyen ayıplar maddi ayıplardır. Maddi ayıplara örnek olarak, kiralanan taşınmazın camlarının kırık olması, kapılarının olmaması, kiralananı böceklerin istila etmiş olması, çatının akması, çiftliğe su sağlayan kanalların yıkık hali gösterilebilir.
“…Somut olayda; mülkiyeti davalıya ait büfenin meşrubat büfesi olarak işletilmesi için taraflar arasında kira sözleşmesi imzalandığı, kiralanan büfede elektrik bağlantısı bulunmadığı konularında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yine dosya arasındaki belgelerden davacının, elekrtik kablolarının hasar görmüş olması nedeniyle büfeye elektrik bağlantısı yapılamadığını davalıya bildirerek gereğinin yapılmasını istediği anlaşılmaktadır. Bu kapsamda elektrik bağlantısı bulunmayan büfenin kullanıma elverişli bir durumda olduğundan bahsedilemez. Yukarıdaki yasal düzenlemelerde göz önüne alındığında davalının bu durumdan sorumlu olduğu açıktır. Mahkemece zarar kapsamı belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş kararın bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay 4. HD. 09.02.2016 T 2015/15993 E 2016/1412 K )Kiralananda Hukuki Ayıp Nedir?
Kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeniyle ortaya çıkan eksiklikler ise “hukuki ayıp” olarak nitelendirilir. Kiralanan konut veya işyeri için yapı kullanma izin belgesi olmaması gibi durumlarda hukuki ayıbın varlığından söz etmek gerekir.
“… Türk Borçlar Yasasının 304. maddesinde kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracının borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluğuna ilişkin hükümlerine başvurabileceği hüküm altına alınmıştır. Olayımızda davalı kiracı seçimlik hakkını akdin feshi şeklinde kullanmıştır. Kiralanan yer kömür depolama, eleme ve paketleme alanı olarak kullanılmak üzere kiralandığına göre bu amaca uygun olarak kullanılabilmesi için ilgili Bakanlığa başvurulması üzerine kiralanan alanın imar planında marjinal tarım arazisi olarak düzenlendiği ve özgülenen amaca uygun olmadığı belirtilmiştir. Davalı, karşısındaki davacı kamu kuruluşunun kanun hükümlerine uygun şekilde hareket ettiğini kabul etmekle haklıdır. Bu nedenle kiralanan alanın özgülenen amaca uygun olup olmadığını araştırma yükümlülüğü yönünden kiracıdan bir özen beklememek gerekir. Bu durumda dava konusu yerin, sözleşme gereğince kiranın başladığı tarihte, kullanılmaya elverişli hukuki ayıptan ari birşekilde teslim edilmediği böylece kiralayanın kiracıya karşı yasal borcunu ifa etmediği subuta ermiş bulunmaktadır...” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/11797 E., 2016/2267 K.)“…Belediye Başkanlığının 17/09/2014 tarihli yazısında, işyeri açmak için yapılmış bir başvuru tespit edilemediği, taşınmazın iki katlı mesken olarak gözükmekte olup fırın veya başka bir işyeri bulunmadığı, söz konusu işyerine ait yapı kullanma izin belgesi olmadığından işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilemediği bildirilmiştir. Davacı kiracı, işyeri açma ve çalışma ruhsatı için başvuruda bulunmamış ise de kiralanın mesken olarak kayıtlı olduğu ve yapı kullanım izin belgesi olmadığı için işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilemeyeceği bildirildiğinden kiralananın ayıplı olarak teslim edildiği anlaşılmaktadır. Mahkemece de sözleşmenin feshine karar verilmiş olup bu durumda sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğinin kabulü gerekir. Bu nedenle, davacı kiracı tarafından yapılan tadilatların zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olup olmadığının saptanarak, zorunlu ve faydalı masraf olduğunun belirlenmesi halinde imalat tarihi itibariyle yıpranma payı düşülmüş bedellerinin tesbiti ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle talebin reddine karar verilmesi doğru değildir.”(Yargıtay 6. HD. 16.03.2016 T 2015/5213 E 2016/2040 K)Kiralananda Ekonomik Ayıp Nedir?
Ekonomik ayıp ise sözleşmede kararlaştırılan gelirin ya da verimin elde edilememesine neden olan ya da kiralananın amacına uygun kullanılmasını ve işletilmesini engelleyen ayıplardır.
“… Somut olayda; davacı, davalı yüklenici şirket ile imzalanan taşınmaz satış sözleşmesi gereğince taahhüt edilenden farklı bir konseptte daire teslim edilmesinden kaynaklanan ekonomik ayıp karşılığı 1/3 oranında bedel indirimi olan 66.666,66 TL ve geç teslim nedeniyle şimdilik 4.500,00 TL cezai şart bedeli toplamı olan 71.166,66 TL bedelin tahsilini talep etmiş olup, uyuşmazlıkta taşınmazın otel konseptinde kiraya verilememesi nedeniyle uğranılan ekonomik kayıp söz konusu olduğuna göre…” (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2016/6290 E. , 2018/7433 K.) Yazımızda açıkladığımız ayıp türlerini örnekler üzerinden bir tablo halinde açıklayalım.| ÖNEMLİ AYIP | Konutun havalandırmasının bulunmaması ya da yetersiz olması, taşınmazdaki kalorifer tesisatının çalışmaması, taşınmazın aşırı rutubetli olması, çatının su alması, taşınmazdaki elektrik ve su tesisatından yararlanmanın mümkün olmaması, kat malikleri kurulu toplantısının yapılamaması nedeniyle yönetim boşluğunun oluşması, bu nedenle apartmanın ortak yerleriyle ilgili bakım, onarım harcamalarının yapılamaması…[1] |
| ÖNEMLİ OLMAYAN AYIP | Lavabo musluğunun bozuk olması, klozetin çalışmaması, kombinin çalışması ancak sık sık arızalanması, elektrik tesisatının çalışması ancak sigortanın sık atması, duvardaki boyanın lekeli olması…[2] |
| MADDİ AYIP | Kiralanan konutun bir odasının aşırı rutubetli olması, çatının bir kısmından su sızdırması, kalorifer peteklerinin bir kısmının tıkalı olması…[3] |
| HUKUKİ AYIP | Kiralanan taşınmazın kullanılması, işletilmesi, ya da taşınmazda oturulması için gerekli izin belgesinin yetkili makamlarca verilmemesi, belediyenin kiralanan taşınmazı banka şubesi olarak kullanıma uygun görmediği için ruhsat vermemesi, doktor muayenehanesi olarak kiralanan bir bağımsız bölümün, bu şekilde kullanılmasına diğer kat maliklerinin onay vermemesi ya da yönetim planında bu tür faaliyetlerin önceden yasaklandığının ortaya çıkması, işyerine daha önce verilen ruhsatın yargı kararı ile iptal edilmesi…[4] |
| EKONOMİK AYIP | Devren kiralanan işyerinde kiraya veren tarafından bildirilen iş hacminin sağlanamaması, kiraya verenin belirttiği ciroya ulaşılamaması, alışveriş merkezinden kiralanan bir işyeri için alışveriş merkezine yılda belirli sayıda müşteri gelmemesi…[5] |
Avukat İzmir olarak, hukuki konularda size rehberlik etmek ve sorularınıza cevap vermek için buradayız. Diğer yazılarımıza göz atmak için
linke tıklayabilirsiniz.Hukuk Öğrencisi Yağmur EFEAv. Ezgi ELBASANSosyal Medyada Bizi Takip edin
https://www.facebook.com/kapitalhukukhttps://www.instagram.com/kapitalhukuk/https://tr.linkedin.com/company/kapi%CC%87tal-hukukKAYNAKÇA
[1] Kira Hukuku Davaları, ÖZDEMİR Gençer, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2022, syf.63
[2] Kira Hukuku Davaları, ÖZDEMİR Gençer, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2022, syf. 63
[3] Kira Hukuku Davaları, ÖZDEMİR Gençer, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2022, syf. 60.
[4] Kira Hukuku Davaları, ÖZDEMİR Gençer, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2022, syf. 61
[5] Kira Hukuku Davaları, ÖZDEMİR Gençer, Seçkin Yayınevi, Ankara, 2022, syf. 62
Önemli ve önemli olmayan ayıp kavramlarını şimdi de Yargıtay kararları çerçevesinde inceleyelim.“…Türk Borçlar Yasasının 304. maddesi uyarınca kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde borçlunun temerrüdüne veya kiraya verene kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabileceği, TBK.nun 307. maddesi uyarınca da kiracı kiralananın kullanımına etkileyen ayıpların varlığı halinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını, TBK.nun 308. maddesinde kiraya verenin kusurlu olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlü olduğu hususları düzenlenmiştir... Önemli aypılardan sayılan riskli yapı özelliği kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp olması karşısında, kiraya veren malikin taşınmazının hukuki ve fiili durumunu bilmediğini iddia etmesi hayatın olağan akışına aykırı olup iyiniyet kulları ile bağdaşmayacağından, davalının kusurlu olduğunun kabulü gerekir…” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/5481 E., 2018/10827 K.)
