Bu yazımızda irtifak hakları konusu incelenecektir. İrtifak hakkı ayni haklar başlığı altında yer almaktadır.
İrtifak Hakkı Nedir?
İrtifak hakları, Türk Medeni Kanunu’nun İkinci Kısmında Sınırlı Aynî Haklar başlığı altında İntifa Hakkı ve Diğer İrtifak Hakları kısmında incelenmektedir. Ayni haklar ise tam yararlanma ve sınırlı yararlanma olarak ikiye ayrılmaktadır. İrtifak hakları eşyaya bağlı olarak kurulabilen irtifak hakları ve kişiye bağlı kurulabilen irtifak hakları olarak düzenlenmektedir. Kişiye sıkı sıkıya bağlı irtifak hakları ve düzensiz irtifak hakları olarak kişiye bağlı kurulabilen irtifak hakları ikiye ayrılmaktadır.
Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş olan irtifak hakları sınırlı sayıda bulunmaktadır. İrtifak haklarından sadece İntifa Hakkı, Oturma Hakkı, Üst Hakkı ve Kaynak Hakkının içeriği hakkında kanunda hükümler bulunmaktadır.
Sağladığı Yararlanma Yetkisi Bakımından İrtifak Hakkının İçeriği
İrtifak hakkı üzerinde kurulduğu eşyanın malikine katlanma veya kaçınma yükümlüğü yüklemektedir. Geçit irtifakı, katlanma yükümlülüğüne; Manzara kapatmama irtifakı, kaçınma yükümlülüğüne örnek verilmektedir. Bazı hallerde irtifak hakkı eşyanın malikine hem katlanma hem de kaçınma yükümlülüğü yükleyebilmektedir. Örneğin, Kaynak irtifakında, yüklü taşınmazın maliki, hem irtifak hakkı sahibinin su almasına katlanmak, hem de kendi kaynağından onun hakkıyla bağdaşmayacak şekilde su almaktan kaçınmak zorunda kalmaktadır.
İrtifak Hakkı Devredilebilir Mi?
Eşyaya Bağlı İrtifaklarda hak sahipliği, doğrudan doğruya kişiye değil, bir şeyin maliki olma olgusuna bağlanmıştır. İrtifak hakkından yararlanan bakımından eşyanın maliki olma, irtifak hakkının da sahibi olma sonucunu doğurmaktadır; irtifakın bağlandığı eşya üzerindeki mülkiyet el değiştirdikçe, irtifak da ona bağlı olarak el değiştirir. Medeni Kanun’da irtifakın yüklendiği taşınmaza Yüklü Taşınmaz, irtifaktan yararlanmayı sağlayan taşınmaza da Yararlanan Taşınmaz denilmektedir.
Kişiye Bağlı İrtifaklarda hak doğrudan doğruya belirli bir gerçek veya tüzel kişiye ya da bir topluluğa tanınmıştır.
İntifa Hakkı ile Oturma Hakkı hem sadece kişiye bağlı olarak kurulabilmekte, hem de bunların devredilmesi ve miras yoluyla geçmesi yasaklanmış bulunmaktadır.
İntifa Hakkı ile Oturma Hakkı dışındaki kişiye bağlı irtifakların, başkalarına devredilebilir ve mirasçılara geçebilir biçimde kurulması mümkündür. Bunlara Düzensiz Kişiye Bağlı İrtifaklar adı verilmektedir.
Düzensiz İrtifaklardan Üst Hakkı ve Kaynak Hakkının, taraflar aksini belirtmedikçe, devredilebilir ve mirasçılara geçebilir şekilde kurulmuş olduğu kabul edilmektedir.
Düzensiz kişiye bağlı irtifaklardan olan Diğer İrtifak hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 838. Maddesinde ‘’Malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı ya da geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir. Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu hakların kapsamı, hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir. Taşınmaz lehine irtifaklara ilişkin hükümler, bu tür irtifak haklarına da uygulanır.’’ şeklinde tanımlanmıştır.
İrtifak Hakkının Kurulması
Eşyaya bağlı irtifak hakları, kural olarak tescille kurulmaktadır. İrtifak hakkının tescille kazanılması, taşınmaz mülkiyetinin kazanılması gibi yapılmaktadır. Bunun için önce geçerli bir kazanma sebebine gerek vardır. İki taşınmaz maliki arasında yapılan ve bunlardan birine diğerinin taşınmazı lehine irtifak kurma borcunu yükleyen sözleşmeye, İrtifak Sözleşmesi adı verilmektedir. Bu sözleşme resmi şekle tabidir ve geçerli olması için tapu sicil müdürleri tarafından düzenlenmesi gerekmektedir.
Hukuki işleme dayanan irtifak hakkının tescil ile doğmasının tek istisnalarından biri Mecra irtifakı hakkıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 727. Maddesinde ‘’Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile, aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır. Komşuluk hukukunun gerektirdiği hâller dışında bir taşınmazın böyle bir mecra ile aynî hak olarak yüklenmesi, ancak bir irtifak hakkı kurulması suretiyle olabilir. İrtifak hakkı, mecra dışarıdan görülmüyorsa tapu kütüğüne tesciliyle, dışarıdan görülüyorsa noterce düzenlenecek sözleşmeye dayanılarak mecranın yapılmasıyla doğar.’’ denilmiştir.
İrtifak Hakkının Sona Ermesi
İrtifak hakkının sona ermesini, terkinle ve sicil dışı sona erme şeklinde iki kısımda incelemek mümkündür. İrtifak hakkının sona ermesi, kural olarak tapu sicilindeki kaydın terkini ile yapılmaktadır. Sicil dışı sona erme ise:
- Yüklü veya yararlanan taşınmazın tamamen yok olması
- Yüklü taşınmazın kamulaştırılması
- Sürenin sona ermesi
- Tescilsiz kazanılan mecra irtifakının sona ermesi
- Mahkeme kararı
İle gerçekleşmektedir.
Kişiye Sıkı Sıkıya Bağlı irtifak hakları
İntifa ve Oturma (Sükna) Hakkı, kişiye sıkı sıkıya bağlı hak olarak tanımlanmaktadır. Bu haklar, lehine kuruldukları kişiyle var olan, devredilemeyen ve mirasçıya geçemeyen irtifak haklarıdır. İntifa Hakkı, üzerinde bina olsun olmasın herhangi bir taşınmaz, taşınır, malvarlığı veya bir hak üzerinde kurulabildiği halde, Oturma Hakkı sadece oturmaya elverişli, yani üzerinde bina olan bir taşınmazda kurulabilmektedir. İntifa hakkı, hakkın konusunun ekonomik yararlarını tümüyle kapsadığından, malike yalnız çıplak (kuru) mülkiyet kalmaktadır; malik mal üzerinde yalnız hukuki tasarruf yetkisini korumaktadır.
Oturma Hakkı, hak sahibine, bir binanın tamamında veya bir kısmında tek başına veya malikle birlikte oturma yetkisi veren ayni hak olarak tanımlanmaktadır. Sadece belirli bir gerçek kişi lehine kurulabilmektedir. Tüzel Kişiler için oturma hakkı kurulamamaktadır. İntifa ve Oturma Hakkı dışındaki İrtifak Haklarının eşyaya bağlı olarak veya belirli bir kişi lehine Kişisel İrtifak olarak kurulması mümkün olmaktadır.
Düzensiz irtifak hakları
Düzensiz irtifak hakları Üst Hakkı, Kaynak Hakkı, Diğer irtifak hakları olarak üç grupta incelenmektedir.
İrtifakın devredilebilir olarak kurulup kurulmadığının taraflarca açıklanmadığı haller için kanun aşağıdaki karineleri koymuştur: Üst (İnşaat) Hakkı ve Kaynak Hakkı belirli bir kişi lehine kurulmuşsa, bu irtifaklar devredilebilir ve mirasçılara geçmektedir. Taraflar aksini kararlaştırabilmektedir. Üst (İnşaat) Hakkı ve Kaynak Hakkı dışında kalan Diğer Kişisel İrtifaklar başkasına devredilemez ve mirasçıya geçememektedir. Fakat taraflar aksini kararlaştırabilmektedir.
Kaynak Hakkı, Türk Medeni Kanunu 837. Maddesinde, bir kişiye başkasının arazisindeki kaynağın sularını alma ve kendi arazisine akıtma yetkisi sağlayan bir İrtifak Hakkı olarak tanımlanmaktadır. Devredilebilen ve mirasçıya geçebilen, yani bağımsız kaynak hakkı olarak en az otuz yıl için kurulmuş olduğu hallerde taşınmaz olarak Tapu Kütüğünün ayrı bir sayfasına kaydedilebilmektedir.
Türk Medeni Kanunu’nun 838. Maddesinde, bir taşınmaz üzerinde belirli bir kişi veya topluluk lehine kurulan çeşitli içerikli İrtifak Haklarını, Diğer İrtifak Hakları başlığı altında düzenlemektedir.
Sonuç
Yazımızda genel hatları ile irtifak hakkı ve çeşitlerinin neler olduğu konularına değindik. İrtifak hakları, taşınmazların kullanımını düzenlerken hem hak sahiplerine hem de mülk sahiplerine çeşitli yükümlülükler getirmektedir. Bu hakların kurulumundan sona ermesine kadar olan süreçlerin detaylı bir şekilde anlaşılması, taraflar arasındaki ilişkilerin sağlıklı bir şekilde sürdürülmesini ve mülkiyet haklarının etkin bir şekilde kullanılmasını sağlamaktadır. İrtifak haklarının hukuki çerçevesi, mülkiyet ve kullanım hakkını dengelerken, ilgili tüm tarafların haklarını koruyan bir sistem oluşturmaktadır.
Konu hakkında daha fazla bilgi almak için İzmir Avukat Kapital Hukuk ofisimizi arayabilir ve hukuki destek alabilirsiniz.
Yaz Stajyeri Ece ŞAHİN
