Bu yazımızda yeni malikin gereksinim sebebine dayalı tahliye davası detaylarını işleyeceğiz.
Yeni Malikin Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Açtığı Tahliye Davası Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nda Kiraya verenin tahliye sebepleri sınırlı olarak sayılmıştır. Bu sebeplerinden birisi de, Gereksinim ya da ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davasıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu maddelere göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davası iki şekilde ortaya çıkmaktadır. İlki, Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinde düzenlenen kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı ve kiralananın yeniden inşası veya onarımı sebebiyle açılan tahliye davası; diğeri ise 351. Maddede düzenlenen yeni malikin ihtiyacı sebebiyle açılan tahliye davasıdır.
Bu yazımızda, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle açılan tahliye davasını inceleyeceğiz. Kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacına dayalı tahliye davasına ilişkin yazıya da, sitemizden ulaşabilirsiniz. Yeni malikin tahliye talebiyle açacağı dava, Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir :
“ Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
İhtiyaç Nedenini İleri Sürebilecek Kişiler Kimlerdir?
Madde hükmünde de açıkça belirtildiği üzere kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi için sadece kiraya verenin gereksinimi zorunlu değildir. Aynı şekilde kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin de kiralanan taşınmazı kullanma zorunluluğunun doğması halinde de tahliye davası açılabilir. 6570 sayılı Kanun’un 7/b maddesinde kiralayan, yalnızca kendisi, eşi ve çocuklarının ihtiyacı olduğu gerekçesiyle dava açabiliyordu. Türk Borçlar Kanunu’nda ise, “altsoy, üstsoy ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler” şeklinde düzenlemeye yer verilerek altsoy kavramıyla kiralayanın çocukları dışında torunu için de ihtiyaç iddiası ileri sürülebilecek.
Yine kiralayan, annesi- babası veya evlat edindiği kişinin de kiralanana ihtiyacı olduğunu ileri sürerek tahliye davası açabilecektir. Bakmakla yükümlü olduğu kişiler kapsamında kardeşler için de ihtiyaç iddiası ileri sürülebilecektir.
İhtiyaç İddiası Nedir ve Nasıl İspat Edilir?
Kiralayan ihtiyaç nedenine dayalı olarak tahliye davası açtığında, kiralanana ihtiyacı olduğunu kanıtlamak zorundadır. Bu sebeple, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre gereksinim sebebiyle taşınmazın kullanma zorunluluğunun gerçek, samimi ve sürekli olması gereklidir; ancak kiralayan bu iddiasını her türlü delille ispat edebilir:
“…İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Eldeki davada, dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak için alınan 10.05.2013 tarihli ikametgâh nakil belgesinden ise konut ihtiyacının yargılama sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır..
…Davacının konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu tüm dosya içeriği ile anlaşılmıştır. Bu durumda Mahkemece Özel Daire bozma kararına uyulmak suretiyle davanın açıldığı tarihte davacının haklı olduğu gözetilerek HMK’nın 331/1. maddesi uyarınca yargılama giderlerine ve vekâlet ücretine hükmedilmesi gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1540 E., 2021/878 K. ve 29.06.2021 tarihli ilam)
Dava Açma Süresi
Kanunda, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılması gerektiği belirtilmiştir. Bu hükmü detaylı olarak inceleyecek olursak :
Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedenine tahliye davası açılmalıdır. Hükümde, dava açmadan önce yazılı bildirimde bulunulmasına yer verilmemiştir. Bu sebeple, ihtiyaca dayalı tahliye davası açmadan önce ihtarname göndermek zorunlu değildir; ancak ihtarname gönderilmesi halinde TBK m. 353’e göre 1 aylık süre sona ermiş olsa dahi kira süresinin sona erdiği tarihten sonraki uzayan bir yıllık dönem sonuna kadar tahliye davasının açılabilecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, fesih bildirim süreleri bakımından genel hükümler olan TBK m. 328 ve 329’a atıf yapılmıştır. İlgili hüküm şöyledir :
“MADDE 329- Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir”
Buna göre kiraya veren için, kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre her altı aylık dönem fesih dönemidir. Kiraya veren, altı aylık fesih dönemlerinde üç ay önceden ihtiyaç sebebine ilişkin ihtarname göndermeli ve altı aylık fesih süresinin bitiminden itibaren de 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
“… Davacı kiraya veren 29/04/2014 tarihinde keşide ettiği ihtarname ile taşınmazın tahliyesini istemiş, ihtarname kiracıya 12/05/2014 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davacı, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını ya sürenin sonunda ya da bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açabilir. Uzayan dönem 18/11/2013- 18/11/2014 dönemi olup davanın 18/11/2014 tarihinden itibaren açılması gerekirken 23/06/2014 tarihinde süresinden önce açılması doğru değildir. Bu nedenle mahkemece süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir…” (YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas: 2015/8732 Karar: 2016/4401 Karar Tarihi: 06.06.2016)
“… Taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan kira sözleşmesi 01/11/2011 başlangıç tarihli ve 2 yıl sürelidir. Kiracı kira sözleşmesinin 2 yıl olan süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesi uyarınca aynı koşullarla bir yıl uzayarak 01.11.2014 tarihine kadar devam etmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 353.maddesi uyarınca kiraya veren bu tarihten önce 09.10.2014 keşide, 15.10.2014 tebliğ tarihli ihtarname ile dava açacağını davalıya bildirdiğine göre, bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonu olan 01.11.2015 tarihine kadar dava açma süresini koruduğundan 25.12.2014 tarihinde açılan dava süresindedir. Mahkemece davanın esastan incelenmesi gerekirken süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır…” (YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas: 2015/11003 Karar: 2016/4315 Karar Tarihi: 01.06.2016)
Görevli Mahkeme (Hangi Mahkemede) Dava Açılmalıdır?
Gereksinime dayanan tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Yetkili mahkeme (Nerede) Dava Açılır?
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; ancak tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından bu yetki kesin değildir. Bu sebeple, Davalı’nın yerleşim yeri mahkemesi veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir.
Yeniden Kiralama Yasağı Var Mıdır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesine göre kiraya verenin, 3 yıl boyunca taşınmazı başkasına kiralama yasağı vardır; zira ilgili hüküm şöyle düzenlenmiştir :
“MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Hükümde de açıkça belirtildiği üzere kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmeden başkasına kiraladığı takdirde eski kiracısına son kira yılında ödenen kira bedelinin bir yıllık tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulacaktır.
Tahliye Sebebiyle Davanın Konusuz Kalması Halinde Vekalet Ücret ve Yargılama Giderine Hükmedilmeli Midir?
Tahliye davası devam ederken, kiracının taşınmazı tahliye etmesi durumunda dava konusuz kaldığından bahisle karar verilmesine yer olmadığına hükmedilecektir; ancak asıl önemli husus yargılama gideri ve vekalet ücretine nasıl hükmedileceğidir. 6100 Sayılı HMK’nın 331.maddesinin 1. Fıkrası şöyledir:
“Davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde, hâkim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir ve hükmeder.”
Anılı hükmü tahliye davası nezdinde değerlendirecek olursak, Davacı’nın konut ihtiyacının gerçek ve samimi olarak değerlendirildiği durumlarda Davalı aleyhine vekalet ücretine ve yargılama giderine hükmedilecektir. Yargıtay’ın kararları da bu yönde olup şöyledir:
“…Davacının konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu tüm dosya içeriği ile anlaşılmıştır… Yargılama sırasında davaya konu konutun tahliye edilmiş olması nedeniyle, Mahkemece davanın konusuz kaldığından bahisle karar verilmesine yer olmadığına hükmedilmiştir. Bu noktada önem arz eden 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 331/1 maddesi ise “Davanın konusuz kalması sebebiyle davanın esası hakkında bir karar verilmesine gerek bulunmayan hâllerde, hâkim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerini takdir ve hükmeder.” şeklinde düzenlenmiştir. Anılan madde doğrultusunda, davanın açıldığı tarihte haksız olduğu tespit edilen taraf yargılama giderlerini ödemekle yükümlü olacaktır…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/1540 E., 2021/878 K. ve 29.06.2021 tarihli ilam)
SONUÇ
Yeni Malikin gereksinim (ihtiyaç) sebebine dayalı olarak açacağı tahliye davalarında, dikkat edilmesi gereken hususlar davanın süresinde açılması ile ihtiyacın gerçek ve samimi olmasıdır. Bu koşullar, her somut olaya göre ayrı ayrı araştırılarak hüküm kurulacaktır. Bu konuda, daha detaylı bilgi almak isterseniz alanında uzman avukatlarımızdan hukuki destek alabilirsiniz.
İzmir avukat olarak, hukuki konularda size rehberlik etmek ve sorularınıza cevap vermek için buradayız. Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz.
Av. Ezgi ELBASAN
Av. Harun Ümit EREN
Sosyal Medyada Bizi Takip edin
https://www.facebook.com/kapitalhukuk
