Önalım Hakkının Kapsamı ve Şartları

ÖNALIM  HAKKI (ŞUFA) – ALIM (İŞTİRA) – GERİ ALIM (VEFA) HAKLARI

	Önalım Hakkı	Alım Hakkı	Geri alım Hakkı
Nedir ?	Bu hak, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü şahsa satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.	Bir hukuki işlemde, bu hakka sahip olan kişinin tek taraflı bir irade açıklaması ile taşınmazı belirli bir bedel ile malikinden satın almayı sağlayan bir haktır.	Taşınmazını üçüncü bir kişiye devreden malikin, devralan kişi ile arasında yaptığı sözleşme ile taşınmazı sözleşmede kararlaştırılmış olan şartlar ile geri alma hakkına sahip olmasıdır.
Bu hak kimlere karşı ileri sürülebilmek- Tedir ?	Bir mülkiyet üzerinde hak sahibi olan paydaşların payını tamamen ya da kısmen üçüncü bir şahsa satmış olması halinde diğer paydaşlar önalım hakkı kullanabilmektedirler.	Sözleşmenin karşı tarafına karşı ileri sürülebilmektedir, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.	Tapu kütüğüne şerh verilen geri alım hakkı, taşınmaz üzerinde bu hakka sahip olan kimse tarafından o taşınmazın malikine ve onu sonradan edinen maliklere karşı, şerhte gösterilen süre içinde kullanılmaktadır.
Süreler	Bu hak, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.	Alım hakkı için on yıllık hak düşürücü süre getirilmiştir. Hak düşürücü süreler kesilmez ve durmazlar.	Geri alım hakkının geçerlilik süresi en fazla on senedir. Bir satışın üzerinden on sene geçmiş ise geri alım hakkı geçerliliğini yitirmiş olur.
Şekil şartı	Önalım sözleşmesi yazılı şekil şartına bağlanmıştır.	Alım sözleşmesinin geçerliliği resmi şekil şartına bağlıdır.	Geri alım sözleşmesi resmi şekilde yapılmadıkça geçerli değildir.

1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 238 ile 242. maddeleri arasında düzenlenmektedir. Bu hükümler önceki borçlar kanununda yer almayan düzenlemelerdir. Önalım (şufa), geri alım (vefa) ve alım (iştira) hakları taşınmaz satışı ilişkisi doğuran haklardır. Yani hak sahibinin muhatap aleyhine açacağı dava ile ya da tek taraflı bir irade beyanıyla ilgili kişi ile aralarında bir satış ilişkisinin kurulmasını sağlamaktadır. Bu haklar kurucu yenilik doğuran haklardır.Önalım hakkı; bu hakka konu olan şey, malik tarafından üçüncü bir şahsa satış işlemi gerçekleştirildiğinde tek taraflı bir irade açıklaması ile satın alabilme önceliği veren yenilik doğurucu bir haktır. Yani bu hakka sahip kişi, tek taraflı irade beyanıyla bu hakka konu olan şeyi öncelikle satın alma hakkına sahiptir.Alım hakkı; hak sahibine hakka konu olan şey üzerinde öncelikli olarak alıcı olma yetkisi tanımaktadır. Alım hakkı sahibi taşınmazın sahibine bu hakkı ileri sürerek eski malikin ödemiş olduğu bedeli ödeyerek taşınmaza sahip olmaktadır.    Geri alım hakkı ise satıcıya, daha önce devretmiş olduğu taşınmazı tek taraflı bir irade beyanıyla tekrar geri alabilme yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır.Önalım, Geri Alım ve Alım Sözleşmesinin ŞekliHukukumuzda alım ve geri alım sözleşmelerinin geçerliliği resmi şekil şartına bağlanmıştır. Önalım sözleşmesi ise yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli değildir.Önalım, Geri Alım ve Alım Hakkının Süresi ve Şerhin Etkisi Önalım, geri alım ve alım haklarının hangi süreler içinde kullanılacağı taraflar arasında sözleşme ile kararlaştırılabilir ancak bu haklar en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilmekte ve tapu siciline şerh edilebilmektedir. Bu düzenleme emredici niteliktedir.Önalım, Geri Alım ve Alım Hakkının Devri ve Miras Yoluyla İntikaliAksine hüküm yok ise, sözleşmeden doğan önalım, geri alım ve alım hakları devredilememektedir. Ancak miras yoluyla intikali mümkündür. Bu hakların devredilebileceği sözleşme ile kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülmüş şekilde yapılırsa geçerli olacaktır. Yani önalım hakkının devri yazılı şekilde, geri alım ve alım haklarının devri resmi şekilde yapılmalıdır.

Önalım Hakkına İlişkin DüzenlemelerBu hak, sözleşmeden veya kanundan doğabilmektedir. Sözleşmeden doğan hakkın kullanılabilmesi için tapuda bir satış işleminin olması zorunludur. Taşınmazın satışı ya da ekonomik açıdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hallerinde kullanılabilmektedir. Taşınmazın, mirasın paylaşımı kapsamında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebri artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hallerinde önalım hakkının kullanılamayacağı düzenlenmiştir.Kanun hükmünde bu hakkın kullanılamayacağı durumlar örnekseme yolu ile sayılmaktadır. Dolayısıyla sayılan durumlara benzer hallerde bu hakkın kullanılamayacağı söylenebilmektedir. Bunun sebebi ise maddede sayılan durumlarda taşınmazların mülkiyeti malikin iradesi ile devredilememektedir. Oysaki bu hakkın kullanılabilmesi malikin iradesiyle gerçekleşebilmektedir. Sözleşmeden doğan hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerh edilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmiş ise alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve herhalde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içerisinde dava açmak zorundadır.Önalım hakkı sadece dava yolu ile kullanılabilmektedir. Bir satış olması durumunda bu hakkın sahibi taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde önalım davası açarak bu hakkını kullanır. Alım ve geri alım haklarında ise bu şart yoktur.   Hak sahibine, satıcı veya alıcının satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini noter aracılığı ile bildirmesi gerekmektedir. Bu bildirim yükümlülüğü hem alıcı hem de satıcı tarafından yerine getirilmesi gereken bir yükümlülük olduğu Yargıtay’ın mahkeme kararlarında da görülmektedir.Bildirim yükümlülüğünün yerine getirilmesi ile üç aylık hak düşürücü süre işlemeye başlamaktadır. Ancak bildirim yapılmaması bu hakkın sahibinin iki yıl içerisinde dava açma hakkını yitirmesine sebep olmamaktadır. Yani bu bildirimden sonra üç aylık hak düşürücü süre içerisinde ve herhalde tapuda yapılan satıştan itibaren iki yıl içerisinde önalım davası açılmalıdır.Önalım hakkı sahibinin, noter aracılığıyla bildirim yapıldıktan sonra alıcı veya satıcıya üç aylık hak düşürücü süre içerisinde dava açma hakkını kullanmaması sadece o payı kazanan kişiye karşı hakkını kaybetmesine sebep olmaktadır.Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa veya alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım hakkı sahibinin hukuki durumunu etkilememektedir. Buna göre; satış sözleşmesinin ortadan kaldırılması, bu hakkı kullanan kişinin taşınmazın mülkiyetini kazanmış olduğu durumunu değiştirmemektedir.Satış sözleşmesinin alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmaması durumu, ayırt etme gücüne sahip küçük veya kısıtlı ve vesayet altındaki kişilerin kendilerini borç altına sokan hukuki işlemi, kanuni temsilcilerinin ve vesayet makamlarının rızasını almadan yapmaları durumunda uygulanmaktadır. Satıcının kanuni temsilcisi ve vesayet makamlarının izin vermemesi durumunda, hak sahibi önalım hakkını kullanamamaktadır. Sözleşmede aksine hüküm yok ise, hak sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullarla kazanmaktadır. Bu durumda adi önalım hakkı söz konusu olmaktadır.İzmir avukat desteği alarak bu gibi durumların hukuki boyutunu daha detaylı öğrenmek ve haklarınızı korumak için uzman bir avukata başvurmanız önemli olacaktır. Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz.Hukuk Öğrencisi Yaren ZıngılAv.Ezgi Kutluay ElbasanSosyal Medyada Bizi Takip edinhttps://www.facebook.com/kapitalhukukhttps://www.instagram.com/kapitalhukuk/https://tr.linkedin.com/company/kapi%CC%87tal-hukuk