Bu yazımızda konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından 01.07.2024 tarihi sonrasında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uygulanacak hükümler incelenecektir.
Kira Bedeli Belirlenmesine İlişkin Yapılan Yasal Düzenlemeler
Bilindiği üzere; 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı Kanun doğrultusunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (“TBK”) eklenen geçici madde ile yalnızca konut kiraları ile sınırlı olarak 11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin uygulanacak azami kira artış oranının % 25 olabileceği düzenlenmişti.
Azami kira artış oranına ilişkin düzenlemeyi takiben; 15 Temmuz 2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 7456 sayılı Torba Kanun’un 23. Maddesi kapsamında, bu süre 1 Temmuz 2024 tarihine dek uzatılmıştı. Bu değişiklikle birlikte ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik koşullar nedeniyle sürekli artarak değişen enflasyon oranlarına bağlı olarak, %25’lik sınırlı bir artışla belirlenen konut kira bedelleri kiracıyı korurken konut malikinin menfaatlerini olumsuz etkilemekteydi.
Ek geçici maddenin zamansal sınırı itibariyle 02.07.2024 tarihinden itibaren kira arttırımındaki %25 sınırlaması sona ermiş ve kira bedelinin belirlenmesinde yeniden TBK 344 hükmüne dönüş yaşanmıştır.
TBK 344’teki Düzenleme Nedir?
TBK m.344 “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde anlaşacakları kira bedeli, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Maddenin devamında “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” şeklindedir.
2 Temmuz 2024 Tarihi İtibariyle Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli Tespit Edilirken İzlenmesi Gereken Hukuki Yol Nedir?
Öncelikle taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira artırımına ilişkin bir düzenleme var ise söz konusu düzenleme tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir ve kira bedeli sözleşmede yer alan artış maddesine göre artırılmalıdır.
Taraflar artış oranını kararlaştırmamışlarsa, yani mevcut kira sözleşmesinde bir kira artış oranı yok ise yenilenen kira döneminde sözleşme serbestisi dahilinde TBK 344. maddeye aykırı olmamak kaydı ile kira artış oranı serbestçe belirlenebilecektir. Tarafların bu hususta anlaşamaması halinde ise yeni dönemde kira bedelinin ne olacağını kiracı veya kiraya veren tarafından açılan kira tespit davası sonucunda yargıç belirleyecektir. Yargıç bu belirlemeyi yaparken takdir hakkını hakkaniyete göre kullanacaktır. TBK. m. 344 f. 2, yargıcın hakkaniyete göre kullanacağı takdir hakkına bir sınır getirmiştir. Yargıç bu sınırı aşmamak kaydıyla, ama bu sınırın altına inmesi pekâlâ mümkün olacak şekilde takdir hakkını kullanabilir.
SONUÇ
Türk Borçlar Kanuna Geçici maddeyle kira bedelinin artırımına sınırlama getiren düzenleme 08.06.2022 tarihi itibariyle son bulmuş olup bu tarihten sonra yenilenecek kira sözleşmelerinde kira artış oranı TBK 344 hükmüne göre tespit edilecektir.
Yaz Stajyeri Sıla GÜNAY
