TÜRKİYE’DE YABANCILARIN MÜLK EDİNMESİ NASIL GERÇEKLEŞİR?
Yabancı uyruklu gerçek kişiler, Türkiye’de hem ticari hem de kültürel anlamda yer aldıklarından ülkemizde nasıl mülk edineceği sorusu sıklıkla gündeme gelmektedir. Ülkemizde mülk satın alacak kişilerin taşınmazın devrini mutlaka Tapu Sicil Müdürlükleri’nde yaptırması ve ayrıca tapu öncesi de noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması alıcı ve satıcıyı korumak açısından çok önemli unsurlardır. Dolayısıyla bu yazımızda konum itibariyle dünya genelinde stratejik bir öneme sahip olan ülkemizde yabancıların mülk edinmesinden bahsedeceğiz.
Türkiye’de gerçek ve tüzel yabancıların mülk edinmesi, Tapu Kanunu’nun 35.maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre yabancı kişilerin taşınmaz edinmeleri iki ilkeye dayalı olarak gerçekleşmektedir. Bunlar karşılıklılık ilkesi ve kanuni kısıtlayıcı hükümlerdir.
Karşılıklılık İlkesi
Karşılıklılık ilkesine göre, alıcının kendi ülkesinde de Türkiye vatandaşlarına ve şirketlerine satış yapıyor olması gerekmektedir. Ancak 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35.maddesi 18 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6302 sayılı kanun ile bu ilke değişmiştir. Buna göre Türkiye’de yabancıların mülk edinmesinde karşılıklılık ilkesi kaldırılmıştır. Bu doğrultuda Cumhurbaşkanı’nın belirlediği ülkelerin vatandaşları ülkemizden belirli şartlar ile mülk edinebileceklerdir.
Değişiklikle beraber 183 ülke vatandaşına Türkiye’de “mütekabiliyet koşulu aranmaksızın” yabancıların mülk edinmesi kapsamında mülk edinme hakkı tanınmıştır. Böyle bir yasal değişiklik yapılmasının en önemli nedeni ise ülkemizde taşınmaz yatırımına büyük ilginin olması sebebiyle Türkiye’yi yabancı kişi yatırımcıların edinimlerine açmaktır.
Kanuni Kısıtlayıcı Hükümler
Kısıtlayıcı hükümlere göre kanunda düzenlenmiş olan askeri bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde yabancıların mülk edinmesini kısıtlayıcı hükümler gösterilebilir. Yabancıların mülk edinmesi için 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu uyarınca askeri makamlardan izin almaları şart koşulmuştur. Söz konusu bölge eğer askeri yasak bölge veya güvenlik bölgesi ise yabancıların bu bölgelerde mülk edinmeleri mümkün olmayacaktır.
Hangi Ülke Vatandaşları Ülkemizde Mülk Edinebilir?
Ülkemizde hangi ülke vatandaşlarının taşınmaz ve ayni hak edinebilmesinin mmkün olduğu konusunda Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçilikleri/Konsoloslukları ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden bilgi alınabilmektedir. Bu kapsamda suriye vatandaşları hariç, Arap ve İslam ülkeleri vatandaşları Türkiye’de taşınmaz mal edinebilmektedirler. Bununla birlikte 183 ülke vatandaşının Türkiye’de yabancıların mülk edinmesi kapsamında taşınmaz mal edinebileceği ifade edilmekle beraber gizlilik esası gereği söz konusu 183 ülkenin hangileri olduğu konusunda açıkça bir liste bulunmamaktadır.
Yabancı Uyruklu Kişiler Hangi Tür Taşınmazları Edinebilirler?
Kanuni sınırlamalara uymak kaydıyla yabancı gerçek kişiler, Türkiye’de nitelik bakımından her türlü (konut, iş yeri, arsa, tarla) edinebilmektedir. Türkiye’de yürürlükteki mevzuata göre taşınmaz mülkiyetinin devri Tapu Müdürlüklerinde imzalanacak resmi senet ve tescil ile mümkündür. Bununla beraber noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” imzalanması da mümkündür. Ancak noter huzurunda Tapu’dan önce imzalanan “satış vaadi sözleşmesi” veya harici satış vaadi sözleşmesi ile taşınmazın mülkiyetinin kazanılması mümkün değildir.
Taşınmazın Edinilmesinde İzlenecek Yollar Nelerdir?
Öncellikle yukarıda izah edildiği üzere kanundan kaynaklanan yasaklata tabi olmadan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından düzenlenmiş olan genelgeye tabi 183 ülke vatandaşından biri olmak gerekmektedir.
Satın alınacak olan taşınmazın bağlı bulunduğu ilgili Tapu Müdürlüğü’ne yazı yazılarak taşınmazın yabancı uyruklu kişiye satılmasına engel olup olmadığı sorulmalıdır. Herhangi bir engel olmadığı anlaşıldığı takdirde Tapu Müdürlüğü tarafından gerekli işlemler yapılmaktadır. Taşınmazın satımında herhangi bir engel olduğu cevabı geldiği takdirde Tapu Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü’ne itiraz etme hakkı saklıdır.
Gerek yabancı uyruklu gerçek kişiler gerekse yabancı şirketle satın aldıkları yapısız taşınmazda (arsa, tarla) geliştirecekleri projeleri iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. İki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulmaması veya projenin süresi içinde bitirilmemesi halinde söz konusu taşınmaz tasfiye hükümleri tabi olacaktır.
Taraflar mülkiyeti devretmek ve satın alma anlaşmasını tamamlamak için ilgili tapu memurunca hazırlanacak tapu devrini yapmakla yükümlüdür. Ayrıca belirtmek gerekir ki yabancı gerçek kişiler, Türk vatandaşları gibi taşınmazları üzerinde tasarruf etme hakkına sahiptirler. Taşınmazı üçüncü kişiye satabilir, kiralayabilir ve üzerinde rehin tesis edebilirler.
Taşınmazın satımı yapılırken Emlak Beyan Değerinden az olmamak üzere Tapu Harcı, Değer Artış Vergisi, Damga Vergisi ve noter masraflarının ödenmesi gerekmektedir.
Bununla beraber belirtmek gerekir ki, yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesi ikamet iznine bağlı değildir. Dolayısıyla Türkiye’den taşınmaz edinecek olan yabancı uyruklu kişilerin taşınmaz edinmesinde Türkiye’de ikamet etme şartı aranmayacaktır.
Yabancı Gerçek Kişilerin Taşınmaz Ediniminde Kanuni Sınırlamalar Nelerdir?
Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminde, Türk mevzuatı belirli sınırlamalara tabi olup, belli bölgelerdeki arazi ve taşınmazlar üzerindeki edinim hakları kısıtlanarak, ülke genelinde dengeli bir kalkınma ve yatırım politikasını desteklemeyi amaçlamaktadır. Ülke genelinde yabancı uyruklu gerçek kişi en fazla 30 hektar taşınmaz satın alabilmekte ve sınırlı ayni hak edinebilmektedir. Bu rakam Cumhurbaşkanlığı kararıyla en fazla iki katına çıkartılabilir. Dolayısıyla Türkiye’de yabancı uyruklu gerçek kişiler en fazla 60 hektara kadar taşınmaz mal edinebilmektedirler. Bununla beraber yabancı uyruklu gerçek kişiler, özel mülkiyete tabi ilçe yüz ölçümünün %10’una kadar taşınmaz ve sınırlı ayni hak elde edebilirler.
Yukarıda anlatıldığı üzere yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de mülk edinebilmeleri ilgili prosedürleri tamamladıkları takdirde mümkündür. Bunun için sürecin takibinin iyi yapılması gerekmektedir. Güncel yönetmelik ve kanunların takibi yapıldığı müddetçe ilgili kişiler kolaylıkla Türkiye’de mülk sahibi olabilmektedir.
Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz.
Av.Bahadır Gökhan Kaya
Av.Buse Ergün
Sosyal Medyada Bizi Takip edin
https://www.facebook.com/kapitalhukuk
https://twitter.com/kapital_hukuk
https://www.instagram.com/kapitalhukuk/
https://tr.linkedin.com/company/kapi%CC%87tal-hukuk
