Bu yazımızda iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası nedir konusu incelenecektir. Öncelikle tahliye konusuna değinirsek Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi bölümünde incelenir. Sözleşmenin sona ermesi bildirim yoluyla ve dava yolu ile yapılabilir. Bizim incelediğimiz iki haklı ihtar sebebi dava yolu ile kullanılabilen bir haktır. Kanunumuz kiraya verenden kaynaklanan sebepler içerisinde, yeni malikin gereksinimi alt başlığında iki haklı ihtarı ele almıştır.
İki Haklı İhtar Nedir?
İki haklı ihtar günümüzde pek çok kez görülen sorunlardan biridir. Bu sebepten dolayı da kanun koyucu kiraya verene pozitif bir olanak sağlamıştır. Bir kira döneminde kiracının tüm kiraları ödemesi hukuken ve ahlaken beklenen durumdur. Ödenmemesi durumunda kiraya veren tahliye davası için iki haklı ihtar sebebini kullanabilir. TBK’ da 351. Maddenin ikinci fıkrasında açıklanmıştır. ‘’Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.’’ Yani belirlenen süreç içerisinde ödenmemiş bir kira bedeli sonucu kiraya veren ihtar göndermelidir. Kiracının ödemesi ihtarın hukuki boyutunu zedelemez ve aynı kira süresi içerinde ikinci bir kira ödememe durumunda kiraya verenin ihtar çekmesi ile kiraya veren iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açma hakkı kazanır. Madde hükmüyle kiracının sık sık kirayı vaktinde ödemeyerek kiraya vereni süre tayinine mecbur bırakması, sonra da verilen süre içinde ödemede bulunarak tahliyeyi önlemesinin önüne geçilmek istenmiştir.
İki Haklı İhtar Şartları Nelerdir?
- Kiracıya, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olmalıdır.
Kira süreci içerisinde yapılan ödemelerin ispat yükü kiracıdadır. Kiraların ödenmediğine dair yapılan ihtara karşılık kiracının kanıtlaması gerekir. Yapılan ihtar haklı bir ihtar olmalıdır. Eğer ihtar kiracının eline ulaşmadan ödeme yaparsa geçerli bir ihtar olmamış olur.
- İhtarın yazılı olması gerekmektedir.
İhtar noter aracılığıyla, mektupla, telgraf, güvenli elektronik imza veya ödeme emriyle yapılır.
- İki haklı ihtar yasada öngörülen sürelerle yapılmalıdır.
İki haklı ihtarı yapmak için öngörülen süreler: bir yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde, kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde yapılması gerekir.
- Kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.
Eğer bir ay içerisinde iki haklı ihtar yapılmazsa iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açma hakkın kullanılamaz.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davasında Görev ve Yetki
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası, kiracının bulunduğu yer, yani konutun bulunduğu yer mahkemesinde görülmektedir.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
İki Haklı İhtar Durumunda Dikkat Edilmesi Gerekenler
İki haklı ihtarda dikkat edilmesi gerekenlerden biri kiracı, ihtar sonucu ödeme yapması halinde kiraya verenin ödemeyi kabul etmemesi durumunda oluşacak durumlardır. İhtarın sonucunda ödeme yapılıp yapılmaması iki haklı ihtar sebebi ile tahliye davası açmayı etkileyen bir durum değildir bu yüzden kiracının ödeme teklifini kiraya verenin reddetmemesi gerekir aksi halde alacaklı temerrüdüne düşmüş olur. Bu durum da kiraya vereni haklı konumdan haksız konuma getirir.
Bir diğer önemli durumu örnek ile açıklarsak ocak ve şubat ayları için beraber ihtar gönderilmesi iki haklı ihtar sebebi ile dava açma hakkı içinde iki ihtar olarak kullanılamaz sağlamaz.
SONUÇ
Yazımızın genel hattı iki haklı ihtar sebebi ile tahliye davası açma hakkı süre sınırlamalarına ve ihtar kurallarına dikkat edilerek kullanıldığında kiraya veren için hayli verimli bir haktır. Çünkü günümüz koşullarında kanun koyucu kiracıyı koruyan hükümleri ile kiraya verenin keyfi evden çıkarma durumunun önüne geçmiştir.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası başta olmak üzere gayrimenkul hukukunu ilgilendiren tüm süreçlerde İzmir Avukat Kapital Hukuk olarak sizlere hukuki destek sağlamaktayız.
Yaz Stajyeri Ece ŞAHİN
