Bu yazımızda Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Satın Alması şartlarını ve bu yolla kazanacağı hakları detaylıca inceleyeceğiz.
Türkiye’den vatandaşlık ya da oturum izni almak isteyen yabancılar için oldukça işlevsel bir yol olan gayrimenkul yatırımına gün geçtikçe talep artmakta. Yabancı uyruklu kişiler belirlenmiş kanuni sınırlar çerçevesinde ülkede nitelik bakımından her türlü taşınmazı (konut, iş yeri, arsa, tarla gibi) satın alma hakkına sahip olmakla birlikte yapısız taşınmazlar için iki yıl içerisinde ilgili bakanlığa bir proje sunulmasının şart olduğu unutulmamalıdır.
Yabancı uyruklu kişilerin gayrimenkul alım-satın işlerinde rehber olması ve bu süreçte yol göstermesi amacıyla hazırlanmış olan bu yazımız resmi bir danışmanlık hizmeti ikame etmemektedir. Bu süreçte oluşabilecek sorunları önleyebilmek ve işlemlerinizi en hızlı şekilde sonuçlandırabilmek için alanında uzman gayrimenkul avukatlarımızdan hukuki danışmanlık alınması faydalı olacaktır.
Yabancıların Gayrimenkul Almasında Karşılıklılık Esasının Kaldırılması
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun Mayıs ayında yürürlüğe giren 6302 sayılı Kanun ile değişik 35. Maddesi uyarınca, yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık esası aranması şartı kaldırılmıştır.
Bu uygulamanın terkedilmesi, ülkemizde gayrimenkul edinmek isteyen yabancıların hangi uyruktan oldukları fark etmeksizin gayrimenkul satın alabilmelerinin önünü açmıştır. Yabancı uyruklu kişiler tarafından Türkiye’de ikamet veya vatandaşlık şartı aranmaksızın vekaleten gayrimenkul satın alınabilmekte ve belirli şartların sağlanması durumunda gayrimenkul yatırımı oturum izni almak ya da vatandaşlık kazanmak için hak sağlamaktadır
Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Alırken Dikkat Etmesi Gereken Hususlar
Sözleşmelerin resmi olarak düzenlenmesi ve hukuka uygunluğu konusu titizlikle ele alınmalıdır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren sözleşmelerin hukuka uygun bir şekilde noterlikte ya da ilgili müdürlükte yapılması sözleşmenin geçerliliği açısından büyük önem arz eder.
Bu süreçte dikkat edilmesi gereken hususlardan biri de, satış işleminden önce gerekli belgelerin eksiksiz bir şekilde hazırlanmış olması ve yatırılması gereken tapu harcı ve tapu döner sermaye bedelinin ödenmiş olmasıdır. Ayrıca resmi satış öncesinde, noterlikte “satış vaadi sözleşmesi” hazırlanması da mümkündür. Satış vaadini içeren sözleşmenin ikamet izni veya vatandaşlık başvurusu için geçerli bir belge olacağını bilmekte fayda vardır. Yabancıların yatırım aracılığıyla yapacakları vatandaşlık başvurularında aranan şartlar için Türk Vatandaşlığının Kazanılması ve Şartları yazımızı incelemeniz faydalı olacaktır.
Ayrıca akılda tutmak gerekir ki İçişleri Bakanlığı Göç İdaresi Başkanlığı’nın yeni uygulamasına göre 27 Nisan 2022 tarihinden sonra satın alınan gayrimenkullerde, gayrimenkul yatırımı ile yapılan oturum izni başvurularında artık kira sözleşmeleri dikkate alınmayacak ve oturum iznine konu olan gayrimenkullerin satın alınması yahut söz konusu gayrimenkulle ilgili resmi şekilde düzenlenmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmış olması şartı aranacaktır. Ayrıca söz konusu gayrimenkullerin büyükşehirlerde minimum 75.000 Amerikan Doları, büyükşehir sayılmayan bölgelerde ise minimum 50.000 Amerikan Doları değerinde olması gerekmektedir.
Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Satın Almasında Kanuni Sınırlamalar
Yabancı uyruklu kişilerce Türkiye’de gayrimenkul satın alınmasından önce tapunun tahkik edilmesine özen gösterilmelidir. Bu durum yalnızca yabancıların değil gayrimenkul satın alacak olan herkesin dikkat etmesi gereken bir husus olup taşınmazın üzerinde herhangi bir şerh veya ipotek olup olmadığının kontrolü sadece vatandaşlık ya da oturum izni için değil sonrasında bir uyuşmazlık yaşanmaması açısından da önem arz etmektedir.
Yabancı uyruklu kişilerce gayrimenkul alırken bakılması gereken başka bir durum ise taşınmazın rayiç bedelidir. Söz konusu gayrimenkul vatandaşlık veya ikamet başvurusuna konu olacak ise piyasa değerinin yani rayiç bedelinin tespiti ve taşınmazın ilgili başvurunun şartlarını karşılayıp karşılamadığının onaylı bir değerleme uzmanı tarafından kontrol edilmesi gerekir.
Türkiye’de mülk almak isteyen yabancılar satın almak istedikleri taşınmazın tapusu hakkında bilgi sahibi olmadan bir sözleşmeyi imzalamamalı ya da ödeme yapmamalıdır. Ayrıca gayrimenkulün satın alınacağı firmaların güvenilirliğini kontrol etmek ve bu konuda bir avukatın yardımını almak sorun yaşamamanız açısından faydalı olacaktır.
Alım-Satım konusunda çıkabilecek bir anlaşmazlıkta Türk mahkemeleri yetkili olacak ve kişinin Türk mahkemelerinde dava açması gerekecektir. Bu sürece dış temsilcilikler müdahil olamayacağı için Türkiye’de gayrimenkul satın alan yabancı uyruklu kişinin bir avukat aracılığıyla yahut bizzat Türkiye topraklarında bulunarak sürece dahil olması mümkündür.
Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Satın Alması Sınırlamalar
Satın alınacak olan gayrimenkulün güvenlik bölgesi içerisinde bulunmadığının tespit edilmesi önemlidir. Güvenlik bölgesi içerisinde bulunan bir gayrimenkulün yabancı uyruklu kişilere satılmasına Türk resmi makamlarınca uygunluk verilmemektedir.
Gayrimenkul satın alacak olan yabancı uyruklu kişilerin ilgili Bakanlık Kurulu tarafından belirlenecek şartlara uygun olması gereklidir. Yaşadığı ve vatandaşı bulunduğu ülkede adli sicil kayıtlarında ülkenin güvenliği açısından sorun teşkil eden yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın almaları mümkün olmayacaktır. Ayrıca SİT alanı ya da tarım arazisi niteliğinde olan taşınmazların yabancı uyruklu kişilere satışının uygunluğu da ilgili bakanlıkların iznine tabiidir.
Satın alınan yapısız taşınmazlar (arsa, tarla gibi) bakımından, gayrimenkulün niteliğine uygun projenin iki yıl içerisinde ilgili bakanlığın onayına sunulması gerekmektedir.
Ayrıca yabancıların Türkiye’de gayrimenkul satın alması için edineceği taşınmazın toplam yüzölçümünün taşınmazın bulunduğu ilçe yüzölçümünün %10’undan fazla olamayacağı ayrıca Türkiye genelinde de otuz hektarı geçemeyeceği Kanunda belirtilmiştir. Bu durumun istisnası olarak sadece Bakanlık Kurulunun kişiye özel olarak miktarı arttırabilmesi mümkündür.
Yabancı Ülkede Bulunan Tüzel Kişiler Bakımından Sınırlamalar
Yabancı menşeili şirketlerin taşınmaz edinimi özel kanun hükümleri ile çerçevelenmiştir. Bu kanunlar Petrol, Turizm ve Endüstri bölgelerinin kendi mevzuatlarıyla sınırlandırılmış olup ticari amaçlı şirketler için yabancılara hak tesisi sağlanır. Bu hak yabancı sermayeli şirketin valilikten izin alması şartına tabi olup bu hususta başvuru yapılması şarttır.
Yabancı sermayeli ve kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticari şirketlerin gayrimenkul edinimi cumhurbaşkanı tarafından ülke menfaatlerine göre belirlenecektir.
Yabancı sermayeli şirketlerin, gayrimenkul satın almak için yaptıkları başvurularında şirketin yetkililerini, temsil şeklini gösterir “yetki belgesi” sunması gerekmektedir. Yetki belgesinin taşınmaz edinim yetkisi ile şirket yetkililerin kimlik bilgilerini açıkça içermesi ve işlemin yapıldığı yıla ait olması gerekmektedir.
Miras Yoluyla Yabancıların Türkiye’den Edindikleri Taşınmazlar
Mirasçı olan yabancıların ülkemizden miras yoluyla edinebilecekleri hakları korunmaktadır. Ancak miras yolu ile edinilen taşınmazlar bakımından da Tapu Kanunu’nun 35. Maddesindeki şartlar geçerli olup, mevcut sınırlamalara uymayan gayrimenkullerin tasfiye edilmesi istenecek, tasfiye edilmediği takdirde ilgili Bakanlıkça taşınmazın bedeli hak sahibine ödenecektir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri
6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun “Önsözleşme” başlığı altında madde 29’da yer aldığı üzere “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.”
Bu hüküm genel nitelikli olarak gelecekte kurulacak bir sözleşme için önsözleşme yapılmasını mümkün ve geçerli kılmaktadır. Satış sözleşmelerini de kapsayan bu madde hükmünce ön sözleşmenin geçerli olması yapılacak asıl sözleşmenin şekil şartlarına uygun olmasına bağlıdır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi) resmi yazılı şekilde yapılması Türk Borçlar Kanunu madde 237/2’de açık bir şekilde belirtilmiştir.
Gelecekte iki taraftan birisi asıl satış sözleşmesini yapmaktan kaçınacak olursa satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılacak davada yargı tarafından söz verdiği satışı gerçekleştirmekle yükümlü olacaktır.”
SONUÇ
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin resmi şekilde yapılmış olması büyük önem arz etmekte olup ön sözleşme yapılması ile taşınmazın tapusunun yabancı uyruklu kişiye tahsis edilmesinden önce vatandaşlık veya ikamet izni işlemlerine Başlanabilir.
Ayrıca tüm bu süreç boyunca yapılacak tapu işlemleri alınması gereken raporlar ve bakanlıklardan alınması gerekli uygunluk belgeleri oldukça önemli olup gerekli şartları taşıyan bir gayrimenkul aldığınızın, vatandaşlık yahut oturum izni işlemlerinizde problem çıkmaması için sürecin bu konuda uzman bir avukat tarafından takip edilmesi faydalı olacaktır.
Juriste Baran İSTANBULLU
Av. Bilgehan DACİK
