Türk Borçlar Kanunu, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında zayıf konumda olan Kiracıyı korumayı amaçlamıştır. Bu kapsamda, kira süresinin tamamlanması ile, kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kiracıya tanımıştır. Kiracı, kiralanan taşınmazın kira bedelini ödediği sürece kiralananı kullanma hakkına sahiptir. Yani, kira süresi sona erdiğinde kural olarak kiraya veren, kiracıyı kiralanan taşınmazdan tahliye ettiremez.Bunun tek istisnası, tahliye taahhütnamesidir. Tahliye taahhütnamesi ile kiracı, kiralanan (konutu veya işyerini) kararlaştırılan tarihte terk edeceğini taahhüt eder. Belli şartlara uyulması halinde, kiraya veren tahliye taahhütnamesi ile başka bir nedene gerek olmadan ve herhangi bir tazminat yükümlülüğü altına girmeden, kira ilişkisini sona erdirebilir ve kiracıyı tahliye edebilir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK KOŞULLARI
Tahliye taahhütnamesi ile kiracı, kiralanan taşınmazı boşaltmak zorunda kalacağından taahhütnamenin geçerliliği Yargıtay kararları ve mevzuatla sıkı şekil şartlarına bağlanmıştır. Bu geçerlilik şartlarından bir tanesinin olmaması veya usulünde eksiklikler ya da hatalar olması halinde taahhütname geçersiz olur ve kiraya veren tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkaramaz.
Yazılı şekilde yapılmalıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesine göre tahliye taahhüdü, yazılı olarak yapılmalıdır. Burada, adi yazılı şekilde yapılmış olması yeterlidir; ancak noter huzurunda yapılması kiraya veren bakımından daha avantajlıdır.
Tahliye taahhüdü, kiracının taşınmazı boşaltması sonucunu doğuracağından kural olarak bizzat kiracı tarafından verilebilir.
Kira sözleşmesinin muhatabı olan kiracı dışında eş veya diğer aile bireyleri vb. taahhütte bulunamaz. Bunun tek istisnası, kiracının vekil tayin ettiği kişidir. Kiracı, ancak tahliye taahhütnamesi imzalaması konusunda özel olarak vekalet vermişse Vekil, taahhütnameyi imzalayabilir. Burada, genel vekaletname de yetersizdir. “… Vekâletnamesinde tahliye taahhüdüne ilişkin bir yetki bulunmayan, olağan ve normal işler için verilen vekâletnameye dayanarak müvekkili tehlikeye sokan ve tekrar düzeltilmesi mümkün olmayan bir sakınca yaratacak şekilde vekil tarafından kiralanana verilen tahliye taahhüdünün geçerliliğinden söz edilemez.” (Yargıtay 3.HD, E. 2002/414, K. 2002/1200 ve tarihli 04.02.2002 ilam.) Kiralanan yer aile konutu niteliği taşıyorsa, kira sözleşmesi eşlerden sadece biri tarafından yapılmış̧ olsa bile, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için diğer eşin de TMK m. 194 gereği bu taahhüde rızası aranmalıdır. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa, tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için kiracıların hepsinin yazılı olarak aynı tarih için tahliye taahhüdü̈ vermesi gerekir.
Kiracı veya özel yetkili vekilin iradesi serbest olmalıdır.
Tahliye taahhütnamesi de sonuç olarak bir sözleşme olduğundan tarafın iradesinin hata, hile yahut korkutma hallerinden biriyle sakatlanması halinde Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri uyarınca taahhüt geçersiz olacaktır; ancak bu hallerin etkisinin geçmesinin üzerinden 1 yıllık süre içerisinde taahhüdün iptal edilmesi için dava açılmalıdır. Aksi takdirde, taahhüt geçerli olarak kalır.
Tahliye taahhütnamesi, kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra alınabilir.
Türk Borçlar Kanunun 352. maddesinin 1. fıkrasında yazılı tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmesinin gerektiği açıkça belirtilmiştir. Yani, Türk Borçlar Kanunun 352. Maddesi ile üzerinde durulması istenen husus, taahhüdünün geçerliliği için kira sözleşmesinin kurulmasından sonra verilmiş̧ olmasının tek başına yeterli olmadığı, aynı zamanda taşınmazın tesliminin de gerektiğidir. Bu sebeple, kiralananın tesliminden önce verilmiş̧ olan tahliye taahhütleri yasa gereği geçersiz olmaktadır.Bunun nedeni, farazi olarak kiralananın teslimi yapılana kadar kiraya verenin kiracıya karşı güçlü̈ durumda olduğunun ve kiracıya karşı baskı oluşturabileceğinin kabul edilmiş̧ olmasıdır. Kira sözleşmesi kurulmadan veya kurulurken ya da kira sözleşmesi kurulmasına rağmen kiralanan teslim edilmeden yapılan tahliye taahhüdü̈ kiracının iradesinin zor durumda veya baskı altında bulunulması nedeniyle verildiği kabul edildiği için kesin hükümsüzdür. Böyle bir vakanın varlığı halinde kiracının ayrıca irade fesadına uğradığını (ikrah, hile) ispat etmesine lüzum yoktur. Yargıtay’ın İBK, 04.10.1944, 15/20 E., 28 K. sayılı kararı da bu yönde olup, bu şekilde alınmış bir tahliye taahhüdü mutlak surette batıldır. Bununla birlikte, ilk kira sözleşmesi yapıldıktan ve kiralanan teslim edildikten sonra, sözleşmenin devamı sırasında verilen tahliye taahhütleri geçerli olur; zira kiralanan teslim edildikten sonra kiracının böyle bir taahhüt altına girmesinde iradesinin serbest olduğu kabul edilir. Genellikle uygulamada bu süre 15 gün veya 1 ay olarak belirlenebilir. Bu kuralın konulmasının amacı da, zor durumda kalan kiracıyı korumaktır.
Taahhütnamede, tahliyenin hangi tarihte yapılacağının belirli olması gerekir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrasında madde metninde açıkça tahliye taahhütnamesinde “belli bir tarih” bulunması hususu yer almaktadır. Burada gün/ay/yıl olarak tarihin belirtilmesinden bahsedilmektedir. Bununla birlikte, mayıs ayının 2. Haftası Pazar günü veya 2021 yılı ramazan bayramının 3. günü net belirlenebilen tarihler de geçeli kabul edilmektedir. Hatta, sadece ay ve yıl olarak tarihin belirtilmiş olması halinde bile Yargıtay, taahhüt edilen tahliye tarihini belirtilen ayın son günü olarak kabul ederek tahliye taahhüdünü geçerli kabul etmektedir. Yani, taahhütte sadece Ocak 2020 yazılması halinde, bu tarih Yargıtay kararları gereği 31 Ocak 2020 olarak kabul edilmektedir. Yine, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin birinci fıkrasında; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.Görüldüğü üzere, belli olan tahliye tarihinden itibaren bir ay içerisinde icra veya dava yoluna başvuru imkânı söz konusudur. Dolayısıyla, tarihin net olarak belirlenmemesi halinde, bir aylık başvuru süresinin ne zamandan itibaren başlayacağı hususunda bilinemediğinden icra veya dava yoluna başvurulamayacak ve söz konusu taahhüt herhangi hukuki bir sonuç doğurmayacaktır. tahliye taahhütnamesi
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE TAHLİYE SÜRECİ
Görüldüğü üzere, TBK m. 352 gereğince elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kişiye iki imkan tanımaktadır;
Dava açarak kiracının çıkarılması. Bu dava, tahliye davasıdır. Kanunda belirtildiği üzere bu dava, tahliye taahhütnamesinde kiracının taşınmazı boşaltmak için beyan ettiği tarihten başlayarak mutlaka bir aylık süre içerisinde açılmalıdır.
Diğer imkan da icraya başvurmaktır. İcra dairesi kanalıyla tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi sağlanır.
Hemen belirtelim ki, tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu düşünen kiracı buna yönelik itirazını her zaman ileri sürebilir. Kendisine karşı başlatılan hukuki süreç içerisinde bu itirazını ileri sürebileceği gibi geçersizliğin tespiti için bir tespit davası da açabilir.Kiracı, tahliye taahhütnamesinin geçersizliğini her türlü delille ispat ederek ileri sürebilir. Dava açarak bunun tespitini sağlayabilir veya açılmış bir davada senetle ispat kuralına bağlı olmaksızın her türlü ispat aracı ile sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilir.
TAHLİYE TAAHHÜDÜNDE CEZAİ ŞART
Tahliye taahhütnamesi, kiraya verene tahliye imkanı tanırken kiracının da sözleşmeyi uzatma hakkını elinden almış olur; zira kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Tahliye taahhüdü ile birlikte bildirilen günde kiralananın boşatılmadığı takdirde cezai şart koyulabilir. Bu halde, belirlenen günde taşınmazın boşaltılmazsa kararlaştırılan cezanın ödenmesi de istenebilir.“Davalı kiralananı belirtilen tarihte boşaltacağını ve boşaltmazsa geçen süre için günde 300 lira cezai şart ödeyeceğini kabul etmiştir. Bu kabul kira akdinin dışındadır. Ayrıca yapılan bir anlaşma ile kabul edilmiştir. Kiralananın taahhüt edilen tarihte boşaltılmaması ve taahhüdün yerine getirilmemesi akde muhalefet niteliğindedir. Davalının BK.nun 158. maddesi gereğince cezai şart ile ilzam olunması gereklidir. Ancak işin niteliği ve cezai şartın yıllık kira parası tutarını misliyle aşması göz önünde tutularak BK.nun 161. maddesi hükmüne göre cezai şartın indirilmesi gerekip gerekmediğinin düşünülmesi icap eder.Ayrıca cezai şart tayin edilecek tarihlerin hükümde açıklıkla belirtilmesi ve bu günler için cezai şart hükmedilmesi zorunludur. Bu tarihler belirtilmeden taahhüt tarihi ile kiralananın boşaltılması tarihi arasındaki günlerin adedi yanlış hesaplanarak miktar tayini de yerinde değildir”. (Y.6.HD, E.8949, K.9174 ve 21.1.1982 tarihli ilam)Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre, fahiş miktarlarda belirtilen cezai şart hükmü geçersiz kabul edilir; ancak cezai şartın geçersizliği tahliye taahhütnamesinin geçerliliğine etki etmez. Yani taahhütname geçerli olur sadece fahiş miktardaki cezai şart geçersiz olur. BEYAZA (BOŞ KAĞIDA) İMZA İLE TAHLİYE TAAHHÜDÜUygulamada kira hukukuna ilişkin olarak karşılaşılan en büyük problemlerden bir tanesi de kiracı tarafından boş kâğıda, diğer ifade ile beyaza imza atılması halinde kiraya verenin boş kağıdı tahliye taahhüdü olarak doldurmasının geçerli olup olmadığı hususudur.Kanunun emredici kuralı olan kiralananın teslimi şartının özüne aykırı bir husus olsa da, Yargıtay yerleşik içtihatlarında tahliye taahhüdün sonradan doldurulmasının geçerlilik şartını etkilemeyeceğini, taahhüdün kural olarak geçerli olacağını, boş kağıda imza atan kiracının bunun sonuçlarına katlanacağını belirtmektedir :“…atılan imza, imza sahibi kiracıyı bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekildeki davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Tanzim tarihinin sonradan doldurulmuş olmasının sonuca etkisi bulunamamaktadır.” (Yargıtay 6. HD, 11.03.2008 T. 2008/11 E. 2008/2784 K. sayılı kararı). Aynı yönde: Y.6.HD, 08.03.2010, E.2009/12238, K.2010/2452; Y.HGK, 12.12.1990, E.1990/6, K.1990/628; Y.HGK, 01.07.1992, E.1992/357, K.1992/422; Y.HGK, 17.09.1999, E.1999/6 – 28/10; Y.6.HD, 08.06.2010, E.2010/2871, K.2010/6900 Bu sebeple, kiracı boş olarak imzaladığı belgenin tahliye taahhüdü olarak verilmediğini veya tahliye taahhüdü olarak verilmekle beraber tahliye tarihi ve diğer hususların kiraya veren ile aralarındaki anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ispatlayamadığı sürece boş kağıda imza geçerli olacaktır. Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz. Av.Ezgi ElbasanAv.Bahadır Gökhan KayaSosyal Medyada Bizi Takip edinhttps://www.facebook.com/kapitalhukukhttps://www.instagram.com/kapitalhukuk/https://tr.linkedin.com/company/kapi%CC%87tal-hukukKAYNAKLAR Burcuoğlu, Haluk, Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, Filiz Kitabevi, İstanbul, 1993Erdem Mehmet, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yazılı Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları ve Özellikle Taahhüdün Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olduğunun İspatı”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, 2016, Cilt 11, Sayı 145-146Erdoğan, Mesut, Nevşehir Barosu Dergisi – Yıl 1 – Sayı 1 – Mart 2014, s. 183-209.Günay Erhan, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Tespiti ve Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi, Ankara 2017.Şenyüz Doğan, Borçlar Hukuk Genel ve Özel Hükümler, Bursa 2012.Tandoğan Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 4. Baskı, Evrim Basım Yayım, İstanbul, 1989.Yavuz Cevdet/Acar Faruk/Özen Burak, Türk Borçlar Hukuk Özel Hükümler, 13. Bası, Beta, İstanbul 2014.
