NOTERDE TAŞINMAZ SATIŞI YAPILABİLİR Mİ?

NOTERDE TAŞINMAZ SATIŞI YAPILMASI

Hakimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair 7413 sayılı Kanun 23.06.2022 tarihinde TBMM’de kabul edilerek 28.06.2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Bu kanun ile 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nda pek çok değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerden biri de, Kanunun 12. maddesiyle Noterlere, taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi verilmiştir; ancak 1512 sayılı Kanuna eklenen geçici madde 21 ile taşınmaz satış işlemlerinin 01.01.2023 tarihinden itibaren, Tapu Müdürlüklerinin yanı sıra Noterler tarafından da yapılabileceği ifade edilmiştir. Bir başka deyişle kanunda yapılan değişiklikle noterde taşınmaz satışı yapılabilecektir.7413 sayılı Kanun’un 12. Maddesiyle Noterlik Kanunu’na eklenen 61/A maddesi şöyledir:“Madde 61/A- (Ek: 23/6/2022-7413/12 md.) Taşınmaz satış sözleşmesi noterler tarafından da yapılabilir. Noterler, taşınmaz satış başvurusu üzerine başvuru belgesi düzenler, taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamaları dikkate alır ve taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tapu kayıt örneği ve diğer belgeler tapu bilişim sistemi vasıtasıyla noterlerle paylaşılır. Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin eksik olması hâlinde ilgili tapu müdürlüğünden eksik olan hususlar bu sistem üzerinden talep edilir ve eksiklikler tapu müdürlüğünce giderilerek sisteme aktarılır. Noterlerce hak sahibi belirlendikten ve taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunmadığı tespit edildikten sonra taşınmaz satış sözleşmesi yapılır. Satış sözleşmesi taraflarca imzalandığı anda noter, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi bu sisteme kaydeder. Sözleşmenin sisteme kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanır. Satış sözleşmesi ile diğer belgeler, noter tarafından sisteme aktarılır ve fiziki olarak arşivlenir. Noterler, taşınmaz satış sözleşmesiyle ilgili işlemleri bizzat yaparlar. Tapu kayıt örneği ve diğer belgelerden hak sahibinin belirlenememesi veya satışa engel hukuki bir durumun varlığı hâlinde noterlerce satış işlemi gerçekleştirilmez. Noterler tarafından yapılacak taşınmaz satış sözleşmelerinden yalnızca 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli (4) sayılı tarifenin “I-Tapu işlemleri” başlıklı bölümünün (20) numaralı fıkrasının (a) bendi uyarınca tapu harcı alınır. Bu işlemler için 492 sayılı Kanunun tapu harçlarına ilişkin hükümleri ve gerekli harcı tamamen almadan işlem yapan noterler hakkında aynı Kanunun 128 inci maddesi hükmü uygulanır. Taşınmaz satış sözleşmeleri damga vergisinden ve bu işlemlere ilişkin düzenlenen kâğıtlar değerli kâğıt bedellerinden istisnadır. Bu madde kapsamında yapılan işlemler karşılığında noter ücreti dışında herhangi bir ücret alınmaz. Noter ücreti taşınmazın değerine göre beş yüz Türk lirasından az ve dört bin Türk lirasından fazla olamaz ve ücret tarifesinde gösterilir. Bu miktarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulanır. Taşınmaz satış işlemleri için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere hizmet bedeli alınır ve bu işlemler sebebiyle noterlere herhangi bir pay veya aidat ödenmez. Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının mütalaası alınarak Adalet Bakanlığınca çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir…”“Madde 162 – Stajiyer, katip ve katip adayları tarafından yapılmış olsa bile noterler, bir işin yapılmamasından veya hatalı yahut eksik yapılmasından dolayı zarar görmüş olanlara karşı sorumludurlar. (Ek fıkra: 23/6/2022-7413/13 md.) Taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan zarardan noterler de sorumludur. Bu zararın Devlet tarafından ödenmesi hâlinde Devlet, sözleşmeyi düzenleyen notere rücu eder. Notere karşı açılacak davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür…”Noterlik Kanununa eklenen taşınmaz satışına ilişkin düzenlemelerle satışa ilişkin başvuru aşaması, süreç, harçlar ve son olarak Noterlerin sorumluluğuna yer verilmiştir. Kanunda yer alan sıralamaya göre aşamaları tek tek inceleyeceğiz :

1.Başvuru AşamasıNoterde taşınmaz satışına ilişkin başvuru üzerine Noter, öncelikle hak sahibini belirleyecek ve başvuru belgesi düzenleyecektir. Ayrıca bu aşamada, noterde taşınmaz satışına engel herhangi bir hukuki durumun varlığının tespiti için taşınmaz üzerindeki her türlü kısıtlamaları dikkate alacak ve noterde taşınmaz satışıyla ilgili diğer kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esasları gözetecektir.2.SüreçNoterler, noterde taşınmaz satışıyla ilgili işlemleri bizzat yapacaktır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce tapu kayıt örneği ve diğer belgeler, tapu bilişim sistemi vasıtasıyla Noterlerle paylaşılacaktır. Taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin eksikliği halinde ilgili tapu müdürlüğünden eksik olan hususlar sistem üzerinden talep edilecek ve eksiklikler tapu müdürlüğünce sisteme aktarılacaktır.Bu esnada, taşınmazın satışına engel hukuki bir durumun bulunup bulunmadığını Noter tespit edecek, bulunmaması halinde noterde taşınmaz satış sözleşmesini düzenleyecektir. Satış sözleşmesi taraflarca imzalandığı anda noter, tapu bilişim sisteminden yevmiye numarası alarak sözleşmeyi sisteme kaydedecektir. Sözleşmenin sisteme kaydından sonra tapu müdürlüğünce taşınmazın tapu siciline tescili sağlanacaktır. Satış sözleşmesi ile tüm diğer belgeler, noter tarafından sisteme aktarılacağı gibi fiziki olarak da arşivlenecektir.3.HarçlarBu madde kapsamında yapılan işlemler karşılığında noter ücreti dışında herhangi bir ücret alınmayacaktır. Noter ücreti de, taşınmazın değerine göre belirlenecektir. Buna göre, her halde 500 TL’den az olamayacak ve en fazla 4.000 TL olacaktır. Bu miktarlar, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere artırılarak uygulamaya geçecektir.Ayrıca, noterde taşınmaz satış işlemleri için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün döner sermaye işletmesine gelir kaydedilmek üzere hizmet bedeli alınacaktır. Bunun dışında, bu işlemler sebebiyle noterlere herhangi bir pay veya aidat ödenmeyecektir.4.SorumlulukNoterde taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesinden dolayı oluşan herhangi bir zarardan Noterler de sorumlu olacaktır. Bu zararın Devlet tarafından ödenmesi halinde ise Devlet, sözleşmeyi düzenleyen Notere rücu edecektir. Notere karşı açılacak davalarda, yetkili mahkeme tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesidir.Bahsedilen düzenlemelerle birlikte, 01.01.2023 tarihinden itibaren Noterler tarafından da noterde taşınmaz satışı yapılabilecektir. Madde metninde tapu bilişim sistemi aracılığıyla taşınmaza ilişkin kayıt ve belgelerin paylaşılacağına yer verilmiştir; ancak taşınmazın ipotek ve şerhlerinin yanında yönetim planı, sit alanı, imar durumu gibi tüm bilgilere Noterlerin de erişebileceği henüz belli değildir. Ayrıca, söz konusu bilgilerin tüm Noterlerle paylaşılması durumunda suiistimal de ortaya çıkabilecektir. Bu sebeplerle, mevcut düzenlemelerin öncelikle pilot olarak uygulanmasının daha yerinde olacağı kanaatindeyiz.Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz. İzmir avukat olarak, hukuki konularda size rehberlik etmek ve sorularınıza cevap vermek için buradayız.Av.Ezgi ElbasanAv.Bahadır Gökhan KayaSosyal Medyada Bizi Takip edinhttps://www.facebook.com/kapitalhukukhttps://www.instagram.com/kapitalhukuk/https://tr.linkedin.com/company/kapi%CC%87tal-hukuk