KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DEPOZİTO BEDELİ

Halk arasında “depozito” olarak bilinen bu kavram, Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde “Kiracının güvence vermesi” başlığı altında düzenlenmiştir. Kanun depozito bedeli yerine “güvence bedeli” kavramını kullanmıştır.

Kira Sözleşmesinde Depozito Verilmesinin Amacı Nedir?

Depozito; (güvence) kira sözleşmelerinin başlangıcında, kiracı tarafından kiraya verene ödenen, çoğu zaman paradan oluşan ve kiracının kiralanana verebileceği muhtemel zararların teminatını oluşturan bir bedeldir. Kısaca depozito bedeli verilmesinin amacı, kiraya verene bir teminat sağlanmasından ibarettir. Bu konuda Yargıtay’ın yerleşik içtihatı şöyledir:“…Depozitonun tek amacı ve fonksiyonu, kiralayanın alacaklarına karşılık bir güvence teşkil etmesidir. Bunun dışında kiralayan açısından bir sermaye veya kredi işlevi görme amacı yoktur… Kira Depozitosu sözleşme ile herhangi bir alacağa özgülenmediği sürece kiralayanın kira sözleşmesinden kaynaklanan her türlü alacağını temin için verilmiş sayılır. Kiracının kira ilişkisi sona erdiğinde herhangi bir borcu yok ise depozito olarak alınmış paranın iadesi gerekir…”Bu kararla birlikte Yargıtay, kira sözleşmelerinde depozito bedelinin amaç ve kapsamını belirtmiştir.

Kira Sözleşmesinde Depozito Bedeli Neleri Kapsar?

Depozitonun amacının kiraya verenin alacaklarına karşılık bir güvence teşkil ettiğini yukarıda belirtmiştik.  Kira sözleşmesi bittiğinde kiracının herhangi bir borcu yoksa depozitonun iadesi gerekir. Ancak uygulamada depozitonun iadesi konusunda kiracı ve kiraya verenler konusunda çeşitli ihtilaflar ortaya çıkmaktadır. Uygulamada kiraya verenler en çok, kiralanan yerde meydana gelen hasar ve yıpranmaları öne sürüp, bakım ve masraf bedellerini çıkarmak için depozitonun iadesine yanaşmamaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun “Kiralananın geri verilmesi” başlıklı 334. maddesi aynen şu şekildedir: “Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.” Bu konuda Yargıtayın yakın tarihte verdiği bir karar şöyledir:“Dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı T.B.K.’nun 316. maddesi (818 sayılı eski B.K.’nun 256. maddesi) hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı kanunun 334. maddesi (818 sayılı BK’nun 266.maddesi) gereğince kiralananı sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur… Hükme esas alınan tespit raporunda onarım gerektiren işlerin olağan kullanımdan mı kaynaklandığı yoksa kötü kullanımdan mı kaynaklandığı açık şekilde belirtilmemiştir. Mahkemece, bu husus üzerinde durulup yeniden bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınarak davalı kiracının kazanılmış hakları da dikkate alınmak suretiyle hor kullanma tazminatının belirlenmesi gerekirken noksan araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir” ^[]Yargıtayın bu kararı doğrultusunda depozito iadesinin yapılıp yapılmayacağı hususunda belirtilen kriterler özellikle incelenmelidir. Yukarıda verilen Yargıtay kararı ışığında, kiralanan yerde meydana gelen, zamanın geçmesiyle olağan kullanıma dayalı eskime, hasar ve yıpranmalar için kiraya veren tarafından kiracının başlangıçta verdiği depozito bedeline el konulması hukuka aykırı olacak, kiracı bu depozito bedelini açacağı dava veya icra takibi yoluyla geri alabilecektir.

Kiraya Veren Depozito Bedelinden Kesinti Yapabilir mi?

Kiracının olağan kullanımı aşan kullanımı nedeniyle oluşan hasar ve zarardan sorumlu tutulabileceğini bir önceki başlıkta belirtmiştik. Kiralananda olağan durumun dışında, kiracının kötüye kullanımı nedeniyle meydana gelen hasar ve zarar oranında kiraya veren depozito bedelinden kesinti yapabilecektir.Örneğin kiracının kiralanan konuttaki demirbaşlara zarar vermiş olması, eşyalı şekilde kiralanan evin eşyalarına zarar verilmiş olması, evdeki parkelerin olağan kullanımı aşar derecede yıpranması gibi durumlarda kiraya veren depozitodan zarar oranında kesinti yapabilme hakkına sahip olacaktır.Ayrıca kiracı, kiralananı kullanımından doğan bazı borçları, örneğin aidat, fatura gibi kendi üstüne düşen sorumlulukları yerine getirmediği takdirde kiralananda zarar meydana gelmişse, kiraya veren depozito bedelinin içinden bu kısımları da alma hakkına sahiptir.Ancak şu hususu vurgulamak gerekir; kira sözleşmesi sürdüğü sırada, özellikle uygulamada kiralanan yerden çıkmak isteyen kiracıların sözleşmenin bitmesine son birkaç ay kala kira bedelini ödemeyip depozitoyu talep etmemesi yolu, depozito (güvence) kurumunun amacına aykırı bir yoldur. Bu yolu seçen kiracıların dava ve/veya icra takibi yoluyla karşılaşabilmeleri mümkündür.İlginizi çekebilir: Kira Sözleşmesinin Devri Nedir? Nasıl Yapılır?Depozitonun kira sözleşmesi sonunda hangi tarafta kalacağına, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun ve olağan kullanıp kullanmadığı hususunun tespitiyle birlikte karar verilecektir.

Kira Sözleşmesinde Kiracının Depozito Vermesi Zorunlu Mudur?

Kira sözleşmesinde depozito bedeli verilmesi, kira sözleşmesinin kurulması için zorunlu bir unsur değildir. Yani taraflar karşılıklı anlaştıkları takdirde kira sözleşmesinde depozito verilmemesini kararlaştırabilirler. Bunun yanında depozito bedelinin Türk parası olarak hatta para olarak kararlaştırılması dahi zorunlu değildir. Örneğin depozito olarak kıymetli evrak veya başkaca bir şey verilmesi de kararlaştırılabilir.

Kira Sözleşmesinde Depozito Bedeli En Fazla Ne Kadar Kararlaştırılabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında taraflar, kira sözleşmesinde depozito vermeyi kararlaştırdıkları takdirde, bu depozito bedeli TBK m. 342’ye göre üç aylık kira bedelini aşamaz. Yani, hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında depozito bedeli azami üç aylık kira bedeli ile sınırlandırılmıştır. Örneğin aylık 2000 TL kira parası kararlaştırılan bir konut kirası için, kiracıdan istenebilecek depozito bedeli 6000 TL’yi aşamaz. Aştığı takdirde üç aylık sınırı aşan kısım geçersiz kabul edilecektir. Kiracı, ilgili kanun maddesini bilmediği için üç aylık kira bedelinden fazla ödeme yaptıysa, yaptığı fazla ödemeyi iadesini kiraya verenden talep edebileceği gibi icra takibi veya dava yoluyla da fazla ödenen depozito bedelinin geri alınmasını sağlayabilir.

Kiralama bedelinin yıllık veya örneğin dört aylık belirlendiği durumlarda ise, bu bedel on ikiye veya dörde bölünerek, aylık miktar bulunup üçle çarpılarak depozitonun üst sınırı bulunabilir.

Kira Sözleşmesinde Depozitonun İadesi Nasıl Olur?

“Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.” (TBK, m.342/2)Depozitonun banka nezdinde açılacak vadeli tasarruf hesabına yatırılmasının amacı hem ispat kolaylığı sağlayarak ileride kiracıyla kiraya veren arasında çıkabilecek uyuşmazlıkları engellemek hem de depozito bedelinin enflasyondan etkilenmesinin önüne geçilmek istenmesidir.Depozito olarak para ödenmesi kararlaştırılmışsa banka, yatırılan vadeli tasarruf hesabındaki paraya (depozito bedeline) mevduat sözleşmesi kapsamında faiz işletecek, eklenecek faiz anaparaya ilave edilecek ve duruma göre ileride kiracıya veya kiraya verene verilecektir. Şayet depozitonun konusu olarak bir çek, poliçe, bono, hisse senedi gibi bir kıymetli evrak söz konusu ise bankaya depo edilecektir. Uygulamada depozito bedeli genelde elden ödenmektedir. Depozito bedelinin elden ödenmesi kira sözleşmesinde geçersizlik sebebi değildir.İlginizi çekebilir: Kira Gelirlerinin VergilendirilmesiKiracı, kiraya verene depozitoyu teslim etmeden bankada kendi adına açacağı hesaba depozito bedelini yatırabilir. Bu hesaptaki para kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemez. Bankaya yatırılan depozitoyu banka, üç halden birinin oluşması halinde geri verebilir: Bunlardan ilki tarafların karşılıklı anlaşmalarıdır. İkinci olarak, taraflardan birinin diğerine yapacağı icra takibinin kesinleşmesiyle banka depozitoyu geri verebilir. Bankanın parayı geri verebileceği hallerden üçüncüsü ise bu konuda çıkan uyuşmazlık hakkında verilen mahkeme kararının kesinleşmesidir.Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kural olarak depozitonun iade edilmesi gerekmektedir. Kiraya veren, kiracıya depozito bedelini geri vermek istemiyorsa TBK, m.342/3 gereği kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içerisinde kiracıya dava açarak ya da icra takibine girişerek bunları bankaya yazılı olarak bildirmelidir. Üç aylık sürenin geçmesine rağmen kiraya veren tarafından böyle bir dava açılmamış veya takip başlatılmamışsa banka, kiracının tek taraflı istemi üzerine depozito bedelini kiracıya geri vermekle yükümlüdür.İlginizi çekebilir: KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?Depozitonun iadesiyle ilgili uyuşmazlıklarda görevli mahkeme HMK, m.4/1-a hükmü gereği sulh hukuk mahkemeleridir.Avukat İzmir olarak, hukuki konularda size rehberlik etmek ve sorularınıza cevap vermek için buradayız.Hukuk Öğrencisi Doğukan YILMAZAv. Ezgi ELBASAN