Gayrimenkul mülkiyeti, şahısların maddi varlıkları arasında oldukça önemli bir yere sahip olup değerlendirilmesi, satışı veya kiralanması sırasında adil bir fiyat belirlenmesi amaçlanmaktadır. Günümüzde gayrimenkul kiralarındaki olağanüstü artış; emsallerine göre düşük kira bedeli ile barınmakta olan kiracıların kira bedelinin ne şekilde yükseltilebileceği yahut kiracıların en kısa sürede tahliye edilerek taşınmazın rayiç değeri ile yeniden nasıl kiraya verilebileceği sorularını sıklıkla karşımıza çıkarmaktadır. Kira bedelini rayiç değere yükseltmekle ilgili hukuki süreç Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin tespiti davası ile ilgili hükümleriyle ayrıntılı bir şekilde açıklanmıştır.
Kira Sözleşmesi, Kira Bedeli ve Rayiç Değer Kavramları
Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesine göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira bedeli, bir menkul ya da gayrimenkulün kiralanması karşılığında ödenen miktarı ifade eder. Rayiç değer ise bir malın, gayrimenkulün veya hizmetin piyasa değerini temsil eder. Kira bedelinin rayiç değere yükseltilmesi kiracı ve kiraya veren arasında bir hukuki süreci gerektirir.
Rayiç Değerin Belirlenmesi
Gayrimenkulün rayiç değerinin belirlenmesinde; gayrimenkulün konumu, büyüklüğü, yaşı, bulunduğu muhitteki sosyal alanlara uzaklığı, ulaşım imkanları, kullanım amacı, piyasa koşulları, benzer gayrimenkullerin değerleri gibi bir dizi faktör dikkate alınır.
Kira Bedelini Nasıl Rayiç Değere Yükseltebilirim ?
Kiraya veren kira bedelinin emsallerin altında kaldığını iddia etmekte ise kira bedelinin tespiti davası açabilecektir. Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Ancak kira bedelinin tespiti davası açılmadan evvel zorunlu olarak arabuluculuk yoluna başvuru yapmak, sürecin olumsuz sonuçlanması halinde dava açmak gerekmektedir. Kanun koyucu; konut ve çatılı işyeri kiralarının belirlenmesi ve artışı bakımından yasal sınırlama getirmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde; ‘Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.’ denilerek taraflar arasında yapılacak anlaşma ile kira bedeline yönelik artışın sınırları belirlenmiştir.
Maddenin ikinci fıkrasında; ‘Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.’ denilmiş ve şayet taraflar arasında bir anlaşma yok ise ve yapılamazsa yenilenen kira dönemindeki kira artışının hakim tarafından yine birinci fıkradaki sınıra uygun olarak belirlenebileceği belirtilmiştir.
Maddenin son fıkrasında ise; ‘Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.’ denilmiştir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri bakımından kira bedelinin tespiti davalarının hukuki dayanağını söz konusu fıkra oluşturmaktadır.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Kira Bedelinin Tespiti Davası Nasıl Açılır?
Kira bedelinin rayiç değere yükseltilmesiyle ilgili davanın ne zaman ve ne şekilde açılabileceği Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde düzenlenmiştir. Söz konusu madde hükmüne göre; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Uygulamada; Mahkeme, gayrimenkulün rayiç değerini belirlemek ve adil bir kira bedeline hükmedebilmek için gayrimenkul değerleme uzmanı, mimar, emlakçı yahut inşaat mühendisi bilirkişilerden oluşan uzman bir heyetten bilirkişi raporu alınmasına karar verir. Mahkemece oluşturulacak bilirkişi heyeti ile taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapılmakta, taşınmazın durumu, özellikleri, civardaki taşınmazların emsal kira bedelleri dikkate alınarak bir kira bedeli belirlenmekte ancak tespit edilen söz konusu kira bedelinden kiracının taşınmazda zaten hali hazırda bulunuyor oluşu yani uygulamadaki deyişle eski kiracı oluşu dikkate alınarak hakkaniyet indirimi yapılmakta ve kira bedeli bu şekilde tespit edilmektedir.
Sonuç
Kira bedelini rayiç değere yükseltmek, karmaşık hukuki sorunları içeren önemli bir konudur. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri, bu süreci yönetmek ve adil bir çözüm bulmak için önemli bir çerçeve sunar. Dava öncesindeki arabuluculuk süreci ve yargılama sırasında yapılacak bilirkişi değerlendirmesi ile taraflar arasında uygun bir denge sağlanabilir.
Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz.
Sosyal Medyada Bizi Takip edin
https://www.facebook.com/kapitalhukuk
https://www.instagram.com/kapitallegal/
https://tr.linkedin.com/company/kapi%CC%87tal-hukukv
