Bu yazımızda idare tarafından yapılan işlem olan kamulaştırmasız el atma incelenecektir.
GİRİŞ
Mülkiyet hakkı hak sahibine (malik) en geniş yetkiler veren bir aynî haktır ve ekonomik bir değer ifade eden, parayla ölçülebilen her türlü mal varlığını kapsar. Menkul ve gayrimenkullerle bunların üzerine kurulan sınırlı ayni haklar, menkul veya gayrimenkullerin semereleri, fikri haklar ve icrası mümkün olan her türlü alacak da mülkiyet hakkı kapsamındadır. Bir kişinin mal varlığını kullanma ve semerelerinde (ürün, kira geliri vs.) faydalanma ve tasarruf etme yetkilerinin kısıtlanması veya tümüyle engellenmesi veya yok edilmesi mülkiyet hakkının ihlalidir.
Mülkiyet hakkının idarenin tek taraflı tasarrufu ile malikin rızası olmaksızın kısıtlandığı veya sona erdirildiği istisnai hallerden biri olan kamulaştırma, Anayasanın 46. maddesinin verdiği yetki ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun gösterdiği usulle yapıldığı sürece mülkiyet hakkının ihlali olarak kabul edilmemektedir. Nitekim Anayasanın 35. maddesinde de mülkiyet hakkının kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlanabileceği düzenlenmiştir. Böylece idareler, kamu hizmetlerini yerine getirirken ihtiyaç duydukları taşınmazlar üzerinde kamulaştırma yoluyla hak sahibi olabilirler.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA NEDİR?
Kamulaştırmasız el atma, idarenin özel mülkiyete konu bir taşınmaza, kamulaştırma usullerine aykırı bir şekilde “fiilen” ve “bedelsiz” bir şekilde veya fiilen olmasa bile hukuki bir işlemle mülkiyet hakkını sınırlayarak el koymasıdır. Böylelikle, idarece malikin mülkiyet hakkına kısıtlama getirilmektedir.
Kamu idaresi, normal bir kamulaştırma işleminde belli hukuki prosedürleri uygulayıp mülkiyet hakkı sahibine kamulaştırılan yerin bedelini ödeyerek kamulaştırma yapmaktadır. Kamulaştırmasız el atmada ise idare mülkiyet hakkı sahibine hiçbir bedel ödemeden mülkiyet hakkını eylem veya işlemleriyle sınırlamaktadır.
Kamulaştırmasız el atma, uygulamada kamu idaresi tarafından fiili el atma ve hukuki el atma şeklinde iki şekilde yapılmaktadır. Fiili el atma, idarenin özel mülkiyete konu taşınmazı, kamulaştırma usullerine uymadan zilyetliğine geçirmesi suretiyle, taşınmaza hiçbir bedel ödemeden el koymasıdır.
Örneğin, idarenin sahibine hiçbir bedel ödemeden doğrudan taşınmaz üzerinde tesis veya yapı inşa etmesi fiili el atma olarak nitelendirilir. Hukuki el atma ise, idarenin kamusal ihtiyaç veya kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyete konu taşınmazla ilgili karar alması ve taşınmaza hukuken el koymasıdır.
Tüm bu anlatımlarımız ışığında kamulaştırmasız el atmada bahsedilebilmesi için:
- Özel mülkiyete tabi bir taşınmaza el atılmış olmalıdır,
- Taşınmaza yapılan müdahale, kamulaştırma yapmaya yetkili idare tarafından gerçekleştirilmiş olmalıdır,
- El atma, kamu yararı amacı güdülerek yapılmış olmalıdır,
- El atma neticesinde, malikin mülkiyet hakkı kalıcı olarak sınırlandırılmış olmalıdır.
Kamu idaresi, kamulaştırmasız el atma yoluyla mülkiyet hakkına müdahale ettiğinde, mülkiyet hakkı sahibinin müdahaleden kaynaklanan her türlü zararını karşılamak zorundadır.
KANUNİ DAYANAK
3194 Sayılı İmar Kanunu m.10 da belediyelerin imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren en geç 3 ay içinde, planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlaması gerektiği düzenlenmiştir. Bu 5 yıllık imar programlarının sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş yerlerin 5 yıllık program süresi içinde kamulaştırılması gerekir.
Çoğu zaman idareler bu hükme uygun hareket etmemekte imar planlarının kesinleşmesinin üzerinden uzun yıllar geçmesine rağmen kamulaştırma işlemi yapılmaktadır. Buna bağlı olarak taşınmazın imar planlarında yol, park, okul alanı, yeşil saha olarak görünmesi sebebiyle malikin taşınmaz üzerinde dilediği gibi tasarruf etme özgürlüğü kısıtlanmaktadır.
İmar planlarının uzun yıllar programa alınmaması ve kamulaştırma yapılmaması sebebiyle taşınmaz malikinin Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı belirsiz süre boyunca kullanılamaz hale gelmektedir. Böylece kamu menfaati ile mülkiyet hakkı arasındaki denge bozularak mülkiyet hakkının özüne zarar verilmektedir. İşte bu durumlarda ilgili taşınmaza kamulaştırmasız hukuki el atıldığı kabul edilebilmektedir.
Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan güncellemelerden sonra hukuki el atma hususu ise ek madde 1’de düzenlenmektedir. Düzenleme uyarınca, uygulama imar planında kamu hizmetine ayrılan taşınmazlarda, imar planının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 5 yıl içinde taşınmazın imar planına uygun şekilde yapılandırılması gerekir.
Keza idarenin bütçesi dâhilinde olmak üzere kamulaştırma işlemlerinin yapılması da bahsi geçen kanun maddesi uyarınca yasal bir zorunluluktur. Aksi halde taşınmaz üzerinde malikin tasarruf yetkisini kısıtlayan idari müdahaleyi kaldıracak şekilde imar planı yeniden değiştirilmelidir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA HALİNDE YAPILMASI GEREKENLER NELERDİR?
Kamulaştırmasız el atma ile mülkiyet hakkı ihlal edilen malikin idareye karşı sahip olduğu hukuki imkânlar mevcuttur. Kamulaştırmasız el atmaya konu taşınmaz maliki;
- Adli yargıda el atmanın önlenmesi,
- Kamulaştırmasız el atma davası,
- Ecrimisil davaları
- İdari yargıda tam yargı davası açma hakkına sahiptir.
Ayrıca mülkiyet hakkının kısıtlanması idarenin yaptığı imar planlarından kaynaklanıyorsa, malik idari yargıda imar planının iptali davası da açabilir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA HALİNDE KİMLER DAVA AÇABİLİR?
Kamulaştırmasız el atma davasında davacı, taşınmaza haksız olarak el atılan tapu sahibidir. Eğer tapu sahibi malik vefat etmiş ise mirasçılar da bu davayı açabilir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?
Kamulaştırmasız el atma davası, taşınmaza hukuka aykırı şekilde el atan kamu kurumuna karşı açılmaktadır.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Kamulaştırmasız el atma davalarında yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Kamulaştırma Kanunu Ek Madde-1’de 16/11/2022 tarihinde yapılan değişiklikle birlikte mülkiyetin aynından kaynaklanan bedele ilişkin davalarda görevli yargı yerinin adli yargı olduğu düzenlenmiştir. Bu nedenle davanın asliye hukuk mahkemesinde açılması doğru olacaktır.
Belirtmek gerekir ki yapılan bu değişiklik öncesinde görevli yargı yeri kamulaştırmasız el atmanın türüne göre belirlenmekteydi. Buna göre değişiklik öncesinde hukuki el atma davasının idare mahkemelerinde açılması gerekirken filli el atmalara ilişkin davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleriydi.
KAMULAŞTIRMASIZ HUKUKİ EL ATMADAN KAYNAKLI TAZMİNAT TALEBİNİN ŞARTLARI NELERDİR?
Yukarıdaki açıklamalar ışığında bir taşınmaza hukuken el atıldığı gerekçesiyle taşınmazın bedelini ilgili idareden isteyebilmek için aşağıdaki şartların bir arada bulunması gerekir:
- Malikin taşınmazı, imar planında yeşil saha, park okul gibi kamuya ayrılan bir alan üzerinde bulunmalı veyahut imar uygulaması sebebiyle düşülen düzenleme ortaklık payı %45in üzerinde olmalıdır,
- İmar planı kesinleşmiş olmalıdır,
- İmar planının kesinleşmesinden itibaren beş yıl geçtiği halde belediye veya ilgili idare tarafından kamulaştırma işlemi yapılmamış olmalıdır.
Tüm bu şartların varlığı halinde taşınmaz maliki, kamulaştırma bedelinin ilgili idare tarafından ödenmesi talebiyle dava açılabilecektir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVA TÜRÜ VE UYGULANACAK FAİZ ORANI NEDİR?
Kamulaştırmasız el atma davaları usul açısından eda davası olup belirsiz alacak davası veya kısmi dava şeklinde açılabilir. Kamulaştırmasız el atma davalarında kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz oranının uygulanması gerekir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASINDA UZLAŞMA DAVA ŞARTI MI?
Kamulaştırma Kanununun geçici 6. Maddesi uyarınca, 9.10.1956 tarihi ile 4.11.1983 tarihi arasında yapılan el atmalar hariç, dava yoluna gidilmeden önce uzlaşma için idareye başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASINDA DEĞER TESPİTİ NASIL YAPILIR?
Kamulaştırma bedelinin tespitinde; taşınmazın cins ve nevinin, yüzölçümünün, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların, her unsurun ayrı ayrı değerinin, kamulaştırma tarihindeki resmî makamlarca yapılmış bedel takdirlerinin ve özellikle yapılarda resmî birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarının ve yıpranma payının, ayrıca bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin esas alınarak bedel takdiri gerektiği öngörülmüştür. Kamulaştırılan taşınmazın bedeli belirlenirken taşınmazın değerini etkileyen tüm unsurların dikkate alınması ilkesi getirilmiştir.
KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA DAVASINDA ZAMANAŞIMI VAR MIDIR?
Her iki haksız el atma türü için de mülkiyet hakkının ihlalinden bahsedileceğinden, kamulaştırmasız el atma davalarında zamanaşımı süresi söz konusu değildir. Yani, kamulaştırma işlemi yapılmaksızın mülküne el konulan kimseler, her zaman dava açma hakkına sahiptirler.
SONUÇ
Sonuç itibariyle kamulaştırmasız el atmada idare özel mülkiyete ait bir taşınmazı, kamu yararı amacı güderek mülkiyet hakkını kalıcı olarak sınırlandırır. Mülkiyet hakkı kısıtlanan malik yukarıda saymış olduğumuz davaları zamanaşımına tabii olmadan açabilir şartları varsa da tazminat talebinde bulunabilir.
Avukat İzmir olarak, hukuki konularda size rehberlik etmek ve sorularınıza cevap vermek için buradayız. Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz.
Yaz Stajyeri Leyla YORULMAZ
Av. Muhittin KURNAZ
Sosyal Medyada Bizi Takip edin
https://www.facebook.com/kapitalhukuk
