Bu yazımızda inşaat hukukunda eksik ve ayıplı iş nedir bu konuyu ele alacağız,
İnşaat sözleşmesi esasen eser sözleşmesinin bir türü olup TBK’nun 470. maddesinde tanımlanmış olduğu gibi “yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Yüklenici; inşaat sözleşmesinde inşaatı meydana getirerek iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eden gerçek veya tüzel kişi ya da kişilerdir.İş sahibi ise; inşaat sözleşmesinde ödemeyi taahhüt ettiği bedel karşılığında bir inşaatın meydana getirilmesi işini karşı tarafa tevdi eden gerçek veya tüzel kişi ya da kişilerdir.
İnşaat sözleşmesinde yüklenicinin sadece inşayı tamamlamış olması, ifayı gerçekleştirmesi açısından yeterli değildir.
İfanın tamamlandığından bahsedebilmek için edimin sözleşme ile kararlaştırılmış olduğu şekilde yerine getirilmesi ve tesliminin de yine sözleşmede kararlaştırılan tarihte sağlanması gerekmektedir.Edimin sözleşme ile kararlaştırılmış olduğu şekilde, sözleşmede kararlaştırılan nitelikleri taşımaması, anlaşılan sürede yerine getirilmemesi ve/veya tesliminin sağlanmaması durumunda eksik ve ayıplı iş hukuki sorunları söz konusu olmaktadır.EKSİK VE AYIPLI İŞ : İNŞAAT HUKUKU
Eksik iş; sözleşme ve/veya eklerinde kararlaştırıldığı halde ya da dürüstlük kuralları gereği inşaatta bulunması gerekli bölümlerin ya da niteliklerin yüklenici tarafından hiç yapılmamış veya eksik yapılmış olması halidir.Örneğin, bir inşaatta pencerelerin hiç takılmamış olması, çatının açık bırakılmış olması, inşaatın sözleşmede belirtilen yüzölçümünden daha küçük yapılmış olması hallerinde eksik iş söz konusudur. Eksik işin söz konusu olduğu durumlarda iş sahibi; yükleniciden eksik işin tamamlanmasını talep etme, ücreti ödemekten kaçınma, masrafları yükleniciye ait olmak üzere inşaatın kendisi tarafından tamamlattırılması için mahkemeden izin isteme (nama ifaya izin), teslimi kabul etmeyerek eksik bırakılan işlerin bedelini talep etme gibi haklara sahiptir.
Eksik işlerin bedeli talep edilirse, sözleşmenin halen ayakta olduğu kabul edilmiş olur. “Eksik ve ayıplı iş bedelinin istenebilmesi için, imalatın imara ve projeye aykırılığının giderilmesi gerekir; aksi halde eksik ve ayıplı işler bedeli istenemez.”(Yargıtay 15. HD., 01.03.2006, 7865, 1103.) Eksik işlerin bedeli; ihbar koşuluna ve ihbar süresine bağlı olmaksızın teslim tarihinden itibaren kural olarak beş yıllık zamanaşımı süresinde (TBK m. 147/son) talep edilebilir.”
Ayıplı iş; teslim edilen eserin niteliklerinde, sözleşmeye ve dürüstlük kurallarına göre teslim edilmesi gereken eserin özellikleriyle karşılaştırıldığında, ortaya çıkan her türlü sapmadır. kısaca ayıp, teslim edilenle, teslim edilmesi gereken arasındaki farktır.Borçlar Kanunu’nun 471. Maddesinde “Yüklenici, üstlendiği edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır” denilmiş olup TBK’nun ‘ayıbın belirlenmesi’başlıklı 474. maddesine göre; “İş sahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır.
Yargıtay 14.Hukuk Dairesinin 25.09.2012 Tarih, 9832/10921 sayılı kararında “…Açık ayıp, eserin iş sahibine teslimi anında kolaylıkla görülebilen ayıplardır. Buna karşılık gizli ayıp eserin tesliminden sonra ve kullanım sırasında kendini gösteren ayıp türüdür.” denilerek açık ve gizli ayıp tanımlanmıştır.
6098 sayılı BK’nın 474. Maddesine göre eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz eser gözden geçirilerek uygun bir süre içinde ayıp ihbarının yapılması, eser gizli ayıplar taşıyorsa buna ilişkin ihbarın da aynı yasanın 477. Maddesine göre ayıpların ortaya çıktığında vakıf olunduğunda ihbar edilmesi gerekir. Ayıp ihbarı yazılı yapılabileceği gibi sözlü de yapılabilir. (14. H.D. 25.9.12; 9832/10921)”Eser sözleşmelerinde ayıp ihbarının yapılması şekle tabi olmayıp her türlü delille hatta tanık beyanıyla dahi kanıtlanabilir. “…Zira, ayıp ihbarının yazılı olarak yapılması iş sahibine yalnızca ispat kolaylığı sağlar” (HGK 2.2.1979; 393/80; 15.HD. 16.9.1998; 2869/3367).
Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.Eserin ayıplı olması halinde; iş sahibi TBK’nun 475. maddesindeki seçimlik haklarından birisini kullanabilir. Bu hakkın kullanması için ayrı bir dava açılabileceği gibi, yüklenici tarafından aleyhine açılmış olan bir davada bu hususu def’i olarak da ileri sürebilir.
Ayıplı iş durumunda eser sahibi; inşaat kabule imkan olmayacak derecede ayıplı ise;fen ve yönetmeliklere aykırı olan ve yıkılması yasal zorunluluk arz eden inşaatlarda iş sahibi sözleşmeden dönerek inşaatın yıkılmasını ve zararlarının giderilmesi için tazminat talebinde bulunabilir.
İnşaat kabul edilebilir durumdaysa ayıplı işin düzeltilmesi aşırı bir masraf gerektirecekse ayıbın giderilmesi yerine bedelde indirime gidilebilmektedir. İş sahibi, aşırı masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılmasını isteyebilir.
Ayrıca genel hükümlere göre tazminat talep edilebilir. Zira; Türk Borçlar Kanunu’nun M.112’de açıkça “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” denilmiştir.
Son dönemlerde meydana gelen depremler nedeniyle ülkemizde bir çok taşınmaz müteahhitlerin eksik ayıplı olarak yapmış oldukları inşaatlar nedeniyle ciddi zarar görmüş ve kullanılamaz duruma gelmiştir. Söz konusu eksik ve ayıplar nedeniyle taşınmaz maliklerinin yapı müteahhidine karşı tazminat davası açmaları mümkündür. Bu hususta Yargıtayın yakın zamanda vermiş olduğu bir kararda; 'Somut olayda; davacının 16/01/2008 tarihinde satın aldığı taşınmazın 23/10/2011 ve 09/11/2011 tarihlerinde meydana gelen deprem sırasında ağır hasarlı hale geldiği ve yıkıldığı anlaşılmaktadır. Her ne kadar mahkemece; dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu taşınmaz hakkında başka maliklerce açılan dava dosyası hükme esas alınarak, dava konusu taşınmazda ağır kusur tespitinde bulunulmayıp, gizli ayıp değerlendirmesi yapıldığından, en geç depremin etkileri geçtikten sonra makul bir sürede ihbarda bulunulmayıp, zamanaşımı süresi içerisinde dava açılmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de, hükme esas alınan dava dosyasında bahsedilen gizli ayıpların TKHK’NIN 4/4 MADDESİ KAPSAMINDA, MÜTEAHHİDİN AĞIR KUSURU VEYA HİLESİ İLE GİZLENİP GİZLENMEDİĞİ HUSUSUNA YETERİNCE YER VERİLMEDİĞİ, SADECE TESPİT EDİLEN AYIPLARIN GİZLİ AYIP NİTELİĞİNDE OLUP DAVALININ KUSURLU EYLEMLERİ NETİCESİNDE OLUŞTUĞUNA İLİŞKİN TESPİTLERDE BULUNULDUĞU ANLAŞILMAKTADIR. O halde mahkemece; hükme esas alınan dava dosyasına taraf olmayan davacının, deprem sonrası meydana gelen zarar/hasarın davalı tarafın kusuru sonucu olduğunu bilmesine olanak olmadığı, bu nedenle ihbar ve zamanaşımı sürelerinin müteahhidin ağır kusuru veya hilesinin varlığının tespiti halinde işlemeyeceği hususu da gözetilerek, ilgili dosyada tespit edilen müteahhidin kusurunda ağır kusur olup olmadığı, mevcut ayıpların hile ile gizlenip gizlenmediği araştırılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.' denilmiştir. ( T.C Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 2021/ 8259 E. 2022 / 2003 K. Sayılı , 08.03.2022 tarihli kararı).Sosyal Medyada Bizi Takip edin.
https://www.facebook.com/kapitalhukuk
