Bu yazımızda Konutların Turizm Amacıyla Kiralanmasına Dair Kanunun bilinen adıyla Airbnb Kanunu ile gelen yenilikler konusunu ele alacağız.
Airbnb Kanunu
Bilindiği üzere ülkemizde özellikle tatil beldelerinde konutların turizm amaçlı olarak günlük ya da haftalık olarak kiraya verilmesi oldukça yaygınlaşmış durumda. Söz konusu kiralamaların kayıt altına alınabilmesi, hukuki zeminin düzenlenebilmesi ve konutların gerçek ve tüzel kişilere, turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasların belirlenebilmesi amacıyla Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından kısa dönem kiralık evlerin statüsüne yönelik TBMM’ye sunulan yasa tasarısı kabul edilerek Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 01.01.2024 tarihinden itibaren yürürlüğe girmek üzere 25.10.2023 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanmıştır. Söz konusu kısa süreli turizm amaçlı kiralamaların genellikle Airbnb adlı uygulamadan yapılması nedeniyle uygulamada Kanun “Airbnb Kanunu” olarak anılmaktadır.
Kanun kapsamında turizm amaçlı kiralama; ‘konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması’ olarak tanımlanmış; turizm amaçlı kiralamanın genel esasları, turizm amaçlı kiralamalarda izin belgesi alınması gereken durumlar, izin belgesi alınmasının şartları ve gerekli şartlara uyulmazsa uygulanacak idari yaptırımlar belirtilmiş ve turizm amaçlı kiralanan konutların hangi mevzuata tabi olacağı düzenlenmiştir. Ayrıca ve önemle belirtmek gerekir ki tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar söz konusu Kanun’un kapsamı dışındadır. Ancak Kanun koyucu olası muvazaalı işlemlerin önüne geçmek amacıyla her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanacağını düzenlemiştir.
Kanun’un öngördüğü şekilde konutların yüz günden az süreyle turizm amaçlı kiralanabilmesi için“turizm amaçlı kiralama sözleşmesi” imzalanmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı (“Bakanlık”) yahut Bakanlığın yetkilendirdiği valiliklerden izin belgesinin alınması gerekmektedir. Söz konusu izin belgesinin alınması kiraya verenin sorumluluğundadır. İzin işlemi tamamlandıktan sonra Bakanlık tarafından belirlenen plaketin konutun girişine asılması zorunludur. Bakanlık, izin belgesi kapsamında yapılacak denetimleri bizzat yahut valilik vasıtasıyla gerçekleştirip aykırılık olması durumunda ayrıntısı aşağıda açıklandığı şekilde söz konusu aykırılığın giderilmesi için kiraya verene süre verilmesine ve idari yaptırım uygulanıp uygulanmayacağına karar verir.
İzin belgesi başvurusu yapılırken; turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar vermesi ve bu kararın Bakanlık veya Bakanlık tarafından yetkilendirilen valiliğe başvuru yapılırken ibraz edilmesi gerekmektedir. İlgili konutun birçok binadan oluşan bir sitenin içerisinde yer alması durumunda yalnızca konutun bulunduğu binanın tüm kat maliklerinin olurunun alınması gerekmektedir. Alınacak izin belgesi site yönetimine de sunulmaldır. Söz konusu maddenin istisnası olarak 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28 inci maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, tüm kat maliklerinin onayı aranmaksızın izin belgesi verileceği düzenlenmiştir. Yine Airbnb Kanunu kapsamında turizm amaçlı kiralanana konutun kullanıcı veya kiracı tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişiye kiralanamayacağı belirtilmiş yani alt kiraya verilmesi yasaklanmış ise de yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetlerinin konut işletmesi eliyle de yapılabileceği, bu durumda izin belgesinin konut işletmesini yapan şirket adına düzenleneceği, bu şekilde yapılan kiralama faaliyetinin de alt kiralamaya ilişkin yasaktan muaf olacağı düzenlenmiştir. Aynı şekilde turizm amaçlı konutun kiracısı bir tüzel kişiyse, söz konusu konutu kendi personeli olan üçüncü kişilere kullandırabilecektir.
Yine Airbnb Kanunu kapsamında; üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binaların en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir.Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda; işyeri açma ve çalışma ruhsatının, konut sitenin içerisindeyse tüm binaların tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur. Ancak bu kısıtlamada yine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü içeren yüksek nitelikli konutlar için söz konusu olmayacaktır. Ayrıca turizm amaçlı kiralama izni alınmış konutlarda 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanacağı ve bu hükümlere uyulup uyulmadığı konusunda sorumlu kişinin izin belgesi sahibi olacağı düzenlenmiştir.
Airbnb Kanunu’nda izinsiz kiralama faaliyetinin tespit edilmesi halinde uygulanacak idari yaptırımlar sayılmıştır.
- İzin belgesi olmaksızın kiralama yapılan her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilir.
- Süre sonunda izinsiz faaliyete devam edenlere bu sefer beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün süre verilir.
- Verilen ikinci on beş günlük sürenin sonunda hala izinsiz faaliyetlerine devam edenler hakkında bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- İzin belgesi olmaksızın kiralama yapılmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Yukarıda açıklanan kiralananı kiralama amacı (mesken ya da turizm amacı) dışında bir şekilde üçüncü kişilere kiraya veren kiracılar hakkında her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. Bu durumda mesken olan konut turizm amaçlı; turizm amaçlı olan konut mesken amaçlı üçüncü kişilere kullandırılırsa kiracı söz konusu cezaya çarptırılır.
- İzinsiz kullanıma ilişkin idari yaptırım gerektiren faaliyetlerin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkân sağlayan ve Bakanlık tarafından yapılan uyarıya rağmen yirmi dört saat içinde içeriği kaldırmayan kişiler hakkında her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve ilgili paylaşım hakkında erişimin engellenmesine karar verilir.
Ayrıca turizm amaçlı konut kiralamaya ilişkin izin alma sürecinde de bir takım şartlar ve idari yaptırımlar düzenlenmiştir:
- İzin belgesi için başvuru yapıldığında ve sonrasında Bakanlıkça istenen belgelerin otuz gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi; ek olarak turizm payının ödenmesine ilişkin belgenin Bakanlıkça belirlenen süre içerisinde ibraz edilmemesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Kiraya verenin miras dışında başka bir sebeple değiştiği zaman değişikliğin tescilinden itibaren otuz gün içerisinde bildirilmemesi durumunda elli bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. Söz konu otuz günlük sürenin bitimini takiben otuz gün içerisinde halen başvuru yapılmamışsa izin belgesinin iptaline karar verilir.
- Tanıtım faaliyetleriyle kullanıcının yanıltılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi veya sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi hallerinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Konutun sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde yüz bin Türk Lirası cezaya ek olarak; kullanıcıya ödemenin iadesinin yapılması için on beş günlük süre verilir. Bu süre içinde iade yapılmazsa iki yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Bakanlıkça düzenlenen plaketin konutların girişine asılmaması halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve asılması için on beş gün süre tanınır. Bu sürenin sonunda plaket hala takılmazsa beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.
- Konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir. Bu süre sonunda aykırılıkların giderilmediğinin tespit edilmesi halinde izin belgesinin iptaline karar verilir.
- Bu noktada izin belgesinin iptalinin söz konusu olduğu hallerde; izin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam edecektir.
Diğer yazılarımıza göz atmak için linke tıklayabilirsiniz.
Av. Bilgehan DACİK
Sosyal Medyada Bizi Takip edin
https://www.facebook.com/kapitalhukuk
